Türkiye’nin Yeni Aksları | #17 DİVRİĞİ’DEN GÜRCİSTAN SINIRINA DEMİRYOLU MODERNİZASYONU VE LOJİSTİK GAYRİMENKUL TALEBİ
Bir yük vagonunun yerel ekonomiye bağlandığı nokta
Bir trenin ilçeden geçmesiyle oradaki bir üreticinin malını trenle gönderebilmesi arasında birkaç adım vardır. Üretici yükünü uygun bir istasyona taşıyabilmeli, vagona aktarabilmeli ve teslimatını trenin işletme düzenine göre planlayabilmelidir. Divriği’den Gürcistan sınırına uzanan mevcut hattın modernizasyonunu değerlendirirken, gayrimenkul açısından önce bu bağlantının nerede kurulabileceğini soruyoruz.
Daha güvenilir bir demiryolu işletmesi sevkiyat planlamasını kolaylaştırabilir ve taşıma maliyetlerini etkileyebilir. Bir ilçede bunun depo, antrepo veya sanayi alanı ihtiyacına dönüşmesi ise üretim hacmine, yükleme ve boşaltma olanaklarına, karayolu bağlantısına ve işletmelerin talebine bağlıdır.
Divriği ile Gürcistan sınırı arasındaki projede ihale aşaması
Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığının 28 Ekim 2026 tarihli açıklamasında güzergâh dört kesim olarak tanımlanıyor. Divriği–Erzincan, Erzincan–Erzurum ve Erzurum–Kars kesimlerini kapsayan yapım ihalesinde teknik tekliflerin 22 Aralık 2026’da açılması planlanıyor. Kars–Gürcistan sınırı kesiminde ikinci hat için İslam Kalkınma Bankası finansmanıyla ayrı bir ihale süreci yürütüldüğü bildiriliyor. Bakanlığın 28 Ekim 2026 tarihli açıklaması
Proje mevcut demiryolu altyapısının ve üstyapısının yenilenmesini, elektrifikasyon, sinyalizasyon ve haberleşme çalışmalarını kapsıyor. Bakanlık, Dünya Bankası, Asya Altyapı Yatırım Bankası ve İslam Kalkınma Bankasının ortak finansmanını bildiriyor. Amaç, doğu-batı bağlantısını güçlendirerek Orta Koridor’un yük taşıma kapasitesini artırmak.
Bakanlık hat uzunluğunu yaklaşık 667 kilometre olarak açıklıyor. Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğü (AYGM) ise proje sayfasında birinci bileşen için 660 kilometre veriyor. Bir kesimin teknik kapsamını belirlerken ilgili ihale dokümanı esas alınmalı. Bakanlığın yapım işleri için öngördüğü yaklaşık dört yıllık süreyi izlerken sözleşme, yer teslimi, fiilî yapım, test ve işletmeye alma tarihlerini ayrı ayrı kaydetmek gerekir. AYGM proje bilgileri ve bileşenleri
Yük Akışı Yakalama Eşiği
Anadolu Properties olarak bir bölgenin koridordaki yük hareketinden nasıl pay alabileceğini beş soruyla araştırıyoruz. Yük Akışı Yakalama Eşiği adını verdiğimiz bu inceleme, bir taşınmaz için öne sürülen talebin hangi kanıtlarla desteklendiğini görmemizi sağlıyor.
1 Yük nerede aktarılabilir?
İstasyonda ilgili yük türü için yükleme ve boşaltma imkânı var mı? Üretim veya depolama alanından terminale giden yolu, yük aracının kullanabileceği bağlantılar üzerinden inceliyoruz.
2 Taşınacak yükü kim üretiyor?
Demiryolunu kullanabilecek sanayi, madencilik, tarım ve dış ticaret işletmelerini araştırıyoruz. Üretimin hacmi ve sevkiyat düzeni, bir aktarma ya da depolama alanına duyulacak ihtiyacı anlamamıza yardımcı oluyor.
3 Parsel lojistik kullanıma uygun mu?
İmar planında izin verilen kullanım, parsel büyüklüğü, altyapı ve hukuki koşullar birlikte incelenmeli. Raylara yakınlık yükleme yapabilen bir işletmeye avantaj sağlayabilir. Aynı konumda gürültü veya erişim kısıtları başka bir kullanımı güçleştirebilir.
4 İşletmenin somut bir taşıma planı var mı?
İşletmenin hangi yükü, hangi sıklıkta ve hangi terminal üzerinden göndermeyi planladığını soruyoruz. Mevcut tesislerin bu işi karşılayıp karşılayamadığı, yeni kapasite ihtiyacını değerlendirmede belirleyicidir.
5 Talep piyasada nasıl görülüyor?
Gerçekleşmiş satış ve kiralamaları, doluluk oranlarını ve işletmelerin yatırım kararlarını inceliyoruz. Bu veriler, beklenen yük akışının hangi noktada fiilî bir gayrimenkul talebine dönüştüğünü sınamaya imkân verir.
Erzincan, Erzurum ve Kars’ta hangi veriler izlenmeli?
Erzincan’da incelemeye üreticiden başlarız. Hangi ürünün nerede üretildiği, mevcut taşıma biçimi ve terminale ulaşım maliyeti, demiryoluna geçişin uygulanabilirliğini belirler. Erzurum’da bölgesel dağıtım bağlantıları öne çıkar. Yükün hangi merkezlere dağıtıldığı ve mevcut depoların bu dağıtımdaki rolü araştırılmalıdır.
Kars’ta sınır ötesi taşımacılığı incelerken kentte hangi yüklerin aktarıldığını ve hangi hizmetlerin yerel işletmelerden alındığını sormak gerekir. Üç ilde de terminal kapasitesi, fiilî yük hacmi, imar ve gerçekleşmiş işlemler birlikte incelendiğinde belirli bir taşınmaz hakkında değerlendirme yapılabilir.
Mülk sahibi için belirleyici olan yerel yük talebi
Güzergâhta bir mülkü değerlendirirken önce onu kullanabilecek işletmeyi ve bu işletmenin yükünü izleriz. Üretim, aktarma veya depolama ihtiyacı hangi noktada doğuyor? Parselin yasal kullanımı ve bağlantı yolları bu ihtiyacı karşılıyor mu? Bir alım ya da satış kararında, bu soruların yanıtı ve gerçekleşmiş emsal işlemler mülk sahibine somut bir dayanak sağlar.
Proje ilerledikçe Anadolu Properties olarak takip edeceğimiz gösterge, yük akışının yerel ticarete ve lojistik hizmet alımına nasıl yansıdığıdır. Bu çalışma genel bilgilendirme amaçlıdır. Belirli bir taşınmaz için alım-satım kararı veya değerleme, o mülke özgü inceleme gerektirir.
Mustafa Yılmaz
CEO – Anadolu Properties
Avrupa – Türkiye Yatırım Köprüsü
