İMAR DEĞER ARTIŞINDA BÜYÜK DEĞİŞİKLİK: TÜRKİYE’DE TÜM GAYRİMENKUL SAHİPLERİ İÇİN YENİ YOL HARİTASI (2025)

22 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği”, Türkiye’de gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyen en kapsamlı düzenlemelerden biri oldu.
Bu yönetmelik, özellikle tarladan arsa yatırımı yapanları, arsa sahiplerini, müteahhitleri, konut alıcılarını ve yatırımcıları yakından ilgilendiriyor.

Yeni düzenlemenin ana mantığı şu:

• Bir taşınmazın değeri, imar planı değişikliği yapılması nedeniyle artıyorsa, bu artışın %90’ı artık kamuya (devlete ve belediyeye) aktarılacak.

1. Sektörde Şeffaflık, Denetim ve Kayıt Dönemi Başladı

İmar değişikliği, yıllardır gayrimenkul değerlerinde en yüksek sıçramaların yaşandığı alanlardan biriydi.
Yeni yönetmelikle birlikte:

• Keyfi değer artışları engelleniyor,
• Tüm imar değişiklikleri kayıt altına alınıyor,
• Değer artışının büyük bölümü kamuya kazandırılıyor,
• Belediyelerin ve bakanlıkların hesaplama yöntemi standartlaşıyor.

Bu da hem daha adil hem de daha öngörülebilir bir piyasa ortamı oluşturuyor.

2. Tarlası Olanlar İçin En Çok Merak Edilen Soru:

“Tarlalar bu düzenlemeden etkilenecek mi?”

Sahada ve dijital mecralarda bu konuda ciddi bir bilgi kirliliği bulunuyor.
Resmî makamlardan gelen ilk açıklamalar ve yönetmeliğin kapsadığı hükümler doğrultusunda;

✔ Tarlalar, yalnızca imar planı değişikliğine konu olmaları halinde Değer Artış Payı uygulamasına dâhil edilir.

Mevcut statüsünde tarım arazisi olarak kalan taşınmazlarda herhangi bir değer artış payı söz konusu değildir.

✔ Ancak tarım arazisinin imar planı değişikliği ile konut, ticari veya başka bir kentsel fonksiyona dönüştürülmesi halinde:

→ Taşınmazın imar değişikliği sonrası oluşan değer artışının %90’ı kamuya aktarılır.

Bu çerçevede şu sonuçlar ortaya çıkmaktadır:

• Tarım arazilerinin imara açılmasıyla oluşan yüksek değer artışlarının büyük bölümü artık kamuya geri dönecektir.
• Arsa üretim süreçleri daha teknik, kontrollü ve kurumsal mekanizmalar üzerinden ilerleyecektir.
• Tarım arazisinden arsa elde etme amacıyla yapılan yatırımlar, profesyonel fizibilite ve mevzuat analizi gerektiren bir yapıya dönüşmüştür.

3. Arsa Sahipleri ve Müteahhitler İçin Yeni Hesap Kitabı

İmar planı değişikliklerinde:

✔ İnşaat hakkı artarsa,
✔ Kat adedi çoğalırsa,
✔ Konut + ticari fonksiyon verilirse,
✔ Yoğunluk değişirse,

Taşınmazın değerlendiği kabul ediliyor ve artışın %90’ı kamuya aktarılıyor.

Bu durum, proje fizibilitelerini kökten değiştiriyor:

• Arsa payı pazarlıkları yeniden şekillenecek,
• Müteahhit–arsa sahibi ilişkisi yeniden kurulacak,
• Kentsel dönüşüm stratejileri güncellenecek,
• Amatör yatırımcı ciddi risk alacak.

4. RİSKLİ YAPILAR İçin Büyük İstisna:

%20 İnşaat Artışında Kamu Payı Yok!

Yönetmelikte en dikkat çeken ve sosyal medyada en çok paylaşılan bölüm:

• Riskli yapı tespiti yapılmış parsellerde,
• Kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla,
• Verilen %20’ye kadar inşaat artışlarında

DEĞER ARTIŞ PAYI ALINMIYOR.

Bu madde;

• Kentsel dönüşümde hızlanma,
• Yıkılıp yapılması gereken binalar için teşvik,
• Maliyetlerin düşmesi
  anlamına geliyor.

Yatırımcılar için önemli fırsatlar oluşturuyor.

5. Konut Yatırımı Yapanlar İçin Ne Değişiyor?

Konut projeleri, özellikle büyükşehirlerde artık daha maliyetli olacak.
Çünkü:

• İmar hakkı artırılarak yapılan projelerde kamu payı ödenecek,
• Proje bütçeleri yeniden hesaplanacak,
• Konut fiyatları plan değişikliklerinden önce daha doğru analiz edilmeli.

Ancak bu daha pahalı konut demek değil.
Bu düzenleme, plansız büyümenin önüne geçtiği için orta–uzun vadede daha sürdürülebilir bir piyasa yaratacak.

6. Değerleme Artık Lüks Değil: Mecburiyet

Yeni yönetmelikte en kritik unsur:

• Değer artışının hesaplanmasında piyasa değeri esas alınacak.

Bu nedenle:

✔ Belediyeler ve bakanlıklar teknik rapor isteyecek.
✔ Eksik bilgi büyük maddi kayba yol açacak.
✔ Tarla–arsa–konut yatırım kararı olmadan önce doğru değerleme şart olacak.

Amatörce alınan değerlemeler, milyonluk hatalara sebep olabilir.

Anadolu Properties olarak uluslararası standartlarda hazırladığımız Dijital Gayrimenkul Değerleme Raporları, yatırımcıların bu süreçte en güçlü referansı olmaya devam ediyor.

7. Sonuç: Türkiye Gayrimenkul Piyasasında Yeni Bir Sayfa Açıldı

Bu düzenleme,

• Kaçak kazançları,
• Kayıt dışı değer artışlarını,
• Plansız şehirleşmeyi
  önlemeyi amaçlayan önemli bir şehircilik hamlesidir.

Bu dönem, doğru analiz yapan yatırımcılar için büyük bir fırsat sunuyor çünkü:

• Artık herkes aynı kurallar çerçevesinde ilerleyecek.
• Değer artışının nasıl hesaplandığı net.
• Riskli yapı sahipleri için güçlü teşvikler var.
• Tarla yatırımı artık daha kontrollü ve uzmanlık gerektiriyor.

Yatırımcıya Net Mesaj

İmar planı değişikliği olan her taşınmaz için süreç artık çok daha kontrollü, rapora dayalı ve profesyonel.

Bu nedenle:

✔ Türkiye’deki yatırımcıların,
✔ Yurt dışında yaşayan vatandaşlarımızın

kararlarını teknik değerleme raporları ile desteklemesi zorunluluk haline geldi.

Anadolu Properties Olarak:

Bu Yeni Dönemde Sizi Güvende Tutmaya Devam Ediyoruz**

Görevimiz:

• Sizi bilinçlendirmek,
• Riskleri azaltmak,
• Fırsatları görünür kılmak,
• Doğru değerleme ile yatırım kararlarını güçlendirmek.

Bu yeni düzenlemeyi doğru okuyan herkes için, 2025 ve sonrası fırsatlarla dolu bir dönem olacak.