GROßE ÄNDERUNG BEI DER WERTSTEIGERUNG DURCH BAUPLANÄNDERUNGEN: EINE NEUE ROADMAP FÜR ALLE IMMOBILIENEIGENTÜMER IN DER TÜRKEI (2025)

Die „Verordnung über die Anwendung des Wertsteigerungsanteils bei Änderungen des Bebauungsplans“, die am 22. November 2025 im Amtsblatt veröffentlicht wurde, stellt eine der umfassendsten gesetzlichen Neuerungen dar, die den Immobiliensektor in der Türkei direkt betreffen.

Diese Verordnung hat erhebliche Auswirkungen auf Grundstücksinvestoren, Ackerland-zu-Bauland-Investoren, Grundstückseigentümer, Projektentwickler, Wohnungskäufer und Immobilieninvestoren.

Das Grundprinzip der neuen Regelung lautet wie folgt:

• Wenn eine Immobilie infolge einer Bebauungsplanänderung an Wert gewinnt, müssen nun 90 % dieser Wertsteigerung an die öffentliche Hand (Staat und Gemeinden) abgeführt werden.

1. Eine neue Ära der Transparenz, Kontrolle und Dokumentation im Immobiliensektor

Änderungen des Bebauungsplans waren seit Jahren einer der Bereiche, in denen die höchsten Wertsteigerungen verzeichnet wurden.

Mit der neuen Verordnung:

• werden willkürliche Wertsteigerungen verhindert,
• werden alle Änderungen des Bebauungsplans dokumentiert und registriert,
• wird der Großteil der Wertsteigerung der Öffentlichkeit zugeführt,
• werden Berechnungsmethoden zwischen Gemeinden und Ministerien vereinheitlicht.

Dies schafft ein gerechteres, vorhersehbareres und transparenteres Marktumfeld.

2. Die wichtigste Frage für Eigentümer von Landwirtschaftsflächen:

„Sind landwirtschaftliche Flächen von dieser Verordnung betroffen?“**

Sowohl vor Ort als auch in digitalen Medien kursieren viele Fehlinformationen.

Basierend auf offiziellen Erklärungen und den Bestimmungen der Verordnung gilt:

✔ Landwirtschaftsflächen unterliegen dem Wertsteigerungsanteil NUR, wenn sie Gegenstand einer Bebauungsplanänderung werden.
Solange eine Fläche weiterhin als landwirtschaftliche Fläche klassifiziert ist, fällt kein Wertsteigerungsanteil an.

✔ Wenn jedoch landwirtschaftliches Land durch eine Bebauungsplanänderung in ein Wohngebiet, Gewerbegebiet oder eine andere städtische Nutzungsart umgewandelt wird:

→ müssen 90 % der daraus resultierenden Wertsteigerung an die öffentliche Hand abgeführt werden.

Dies führt zu folgenden Ergebnissen:

• Der Großteil der hohen Wertzuwächse aus der Umwandlung von Ackerland in Bauland fließt nun an die Öffentlichkeit zurück.
• Die Prozesse der Baulandentwicklung werden technischer, kontrollierter und institutioneller.
• Investitionen in Ackerland mit der Erwartung einer Umwidmung erfordern nun professionelle Machbarkeits- und Rechtsanalysen.

3. Eine neue finanzielle Gleichung für Grundstückseigentümer und Entwickler

Im Rahmen von Bebauungsplanänderungen gilt:

✔ Wenn sich das Baurecht erhöht,
✔ Wenn die zulässige Geschosszahl steigt,
✔ Wenn Wohn- und Gewerbenutzung hinzugefügt werden,
✔ Wenn sich die Baudichte ändert,

wird die Immobilie als wertgestiegen betrachtet, und 90 % dieser Wertsteigerung werden der Öffentlichkeit zugewiesen.

Dies verändert Projektkalkulationen grundlegend:

• Grundstücksverhandlungen werden neu gestaltet,
• Das Verhältnis zwischen Entwicklern und Grundstückseigentümern wird neu definiert,
• Strategien zur Stadt- und Quartierserneuerung werden angepasst,
• Unerfahrene Investoren tragen höhere Risiken.

4. Eine wichtige Ausnahme für RISIKOGEBÄUDE:

Kein öffentlicher Anteil bei bis zu 20 % zusätzlichem Baurecht!**

Einer der bemerkenswertesten und am meisten diskutierten Punkte der Verordnung:

Für Grundstücke, die als risikobehaftete Gebäude (im Rahmen der städtischen Transformation) eingestuft sind:

• wird zusätzlicher Bauraum von bis zu 20 %,
• zur Beschleunigung der städtebaulichen Erneuerung,
• NICHT mit einem Wertsteigerungsanteil belegt.

Das bedeutet:

• Schnellere urbane Erneuerung,
• Stärkere Anreize für Gebäude, die abgerissen und neu gebaut werden müssen,
• Geringere Kosten für die Wiederbebauung.

Dies schafft wichtige Investitionschancen.

5. Was ändert sich für Wohnimmobilieninvestoren?

Wohnbauprojekte, insbesondere in Metropolen, werden künftig teurer, weil:

• Projekte mit erhöhtem Baurecht eine öffentliche Abgabe erfordern,
• Projektbudgets neu berechnet werden müssen,
• Immobilienpreise vor Planänderungen sorgfältiger analysiert werden müssen.

Dies bedeutet jedoch nicht automatisch höhere Wohnungspreise.

Diese Verordnung soll ungeplantes Wachstum verhindern und langfristig einen nachhaltigeren Immobilienmarkt schaffen.

6. Immobilienbewertung ist kein Luxus mehr – sie ist jetzt eine Pflicht

Der kritischste Punkt der neuen Verordnung:

• Der Marktwert bildet die Grundlage für die Berechnung der Wertsteigerung.

Daher:

✔ werden Gemeinden und Ministerien technische Bewertungsberichte verlangen.
✔ können unvollständige oder falsche Daten zu erheblichen finanziellen Verlusten führen.
✔ wird eine präzise Wertermittlung für Investitionsentscheidungen in Land, Grundstücke und Wohneigentum unerlässlich sein.

Laienhafte Bewertungen können zu Millionenverlusten führen.

Die von Anadolu Properties erstellten digitalen Immobilienbewertungsberichte, die internationalen Standards entsprechen, bleiben eines der stärksten Instrumente für Investoren in diesem neuen Prozess.

7. Fazit: Ein neues Kapitel im türkischen Immobilienmarkt beginnt

Diese Verordnung stellt eine bedeutende städtebauliche Reform dar, die darauf abzielt:

• nicht registrierte Wertsteigerungen,
• inoffizielle Spekulationen,
• ungeplante Urbanisierung

zu verhindern.

Dieses neue Umfeld bietet große Chancen für Investoren, die das System richtig analysieren, denn:

• Alle Akteure unterliegen denselben Regeln,
• Die Berechnung der Wertsteigerung ist transparent,
• Es gibt starke Anreize für risikobehaftete Gebäude,
• Investitionen in landwirtschaftliche Grundstücke müssen fachkundig geplant werden.

Eine klare Botschaft an Investoren

Für jede Immobilie, die Gegenstand einer Bebauungsplanänderung ist, wird der Prozess nun kontrollierter, berichtsbasiert und professioneller.

Daher müssen:

✔ Investoren in der Türkei,
✔ ebenso wie im Ausland lebende türkische Staatsbürger,

ihre Entscheidungen mit technischen Bewertungsberichten untermauern.

Als Anadolu Properties:

Wir begleiten Sie sicher durch diese neue Ära**

Unsere Mission:

• Bewusstsein schaffen,
• Risiken minimieren,
• Chancen sichtbar machen,
• Investmententscheidungen durch präzise Bewertungen stärken.

Wer diese neue Regulierung richtig interpretiert, wird 2025 und die Folgejahre als chancenreiche Periode erleben.