WIE WIRD DAS TÜRKSAT-RECHENZENTRUM GÖLBAŞI DIE DIGITALE INFRASTRUKTUR DER TÜRKEI STÄRKEN? ANALYSE ZU GEWERBEIMMOBILIEN UND REGIONALENTWICKLUNG

DAS PHYSISCHE FUNDAMENT DER DIGITALEN WIRTSCHAFT: RECHENZENTREN

Mit der zunehmenden digitalen Transformation werden Rechenzentren zu einem strategischen Bestandteil nicht nur der IT-Infrastruktur, sondern auch der Ökosysteme für Energie, Telekommunikation, Sicherheit, Logistik und Gewerbeimmobilien.

Künstliche Intelligenz, Cloud-Computing, Big Data, Finanztechnologien und digitale öffentliche Dienstleistungen erfordern höhere Rechenleistung und einen unterbrechungsfreien Zugang. Dieser Bedarf veranlasst Staaten zu Investitionen in Rechenzentren der neuen Generation, in denen Daten sicher gespeichert, verarbeitet und bei Bedarf skaliert werden können.

Rechenzentren lediglich als technische Gebäude zur Unterbringung von Servern zu betrachten, greift daher zu kurz. Es handelt sich um Spezialimmobilien, an deren Standort Energieversorgung, Glasfaser-Backbone, Kühlsysteme, Katastrophenresilienz und technische Servicekapazitäten gemeinsam funktionieren müssen.

AKTUELLER UMFANG DES TÜRKSAT-RECHENZENTRUMSPROJEKTS GÖLBAŞI

Am 22. Juli 2026 wurde der Grundstein für das TÜRKSAT-Rechenzentrum Gölbaşı gelegt. Das Projekt zählt zu den bedeutenden digitalen Infrastrukturvorhaben, mit denen die Kapazitäten der Türkei für öffentliche Daten- und Cloud-Dienste ausgebaut werden sollen.

Nach den aktuellen Projektdaten von TÜRKSAT und dem Ministerium für Verkehr und Infrastruktur sind für das Zentrum vorgesehen:

• 35.300 Quadratmeter Gesamtfläche,
• 6.300 Quadratmeter White-Space-Fläche,
• sechs Datensäle,
• zwei Hochleistungsräume mit einer Kapazität von jeweils 20 Serverschränken,
• 33 MVA installierte Leistungskapazität,
• Büroarbeitsflächen für rund 200 Personen,
• eine Verdreifachung der physischen Kapazität in der ersten Phase und eine Steigerung um mehr als das Achtfache in der zweiten Phase.

Das Zentrum soll hinsichtlich der Energieeffizienz nach LEED Gold errichtet werden und bei den Rechenzentrumsstandards die Vorgaben von Uptime Institute TIER III und TSE 50600 erfüllen. Zudem soll es die erforderliche Infrastruktur für künstliche Intelligenz, Deep Learning, Data Mining und Hochleistungsrechnen bereitstellen.

Die Bauarbeiten sollen in etwa eineinhalb Jahren abgeschlossen und die Anlage Anfang 2028 in Betrieb genommen werden. Dieser Umfang zeigt, dass das Projekt nicht lediglich als neues öffentliches Gebäude, sondern als langfristige Investition in digitale Kapazität und Geschäftskontinuität betrachtet werden sollte.

WARUM IST DAS PROJEKT FÜR DIE DIGITALE INFRASTRUKTUR DER TÜRKEI WICHTIG?

Die potenziellen Auswirkungen des TÜRKSAT-Rechenzentrums Gölbaşı beschränken sich nicht auf zusätzliche Serverkapazitäten. Sein Beitrag zur digitalen Infrastruktur lässt sich in vier Hauptbereiche gliedern:

• Geschäftskontinuität öffentlicher Dienstleistungen: Aufbau einer redundanten Infrastruktur, die den unterbrechungsfreien Betrieb von E-Government und kritischen öffentlichen Systemen auch in außergewöhnlichen Situationen unterstützt.
• Datensicherheit und digitale Souveränität: Speicherung kritischer Daten innerhalb der Landesgrenzen in kontrollierten und standardkonformen Systemen.
• Kapazitäten für künstliche Intelligenz und Cloud-Dienste: Bereitstellung skalierbarer Infrastruktur für Datenanalysen, Modelltraining und Unternehmens-Cloud-Dienste mit hohem Rechenleistungsbedarf.
• Ressourceneffizienz: Bündelung bestimmter Dienstleistungen in einer zentralen und sicheren Struktur, anstatt dass öffentliche Einrichtungen jeweils eigene Serverräume und redundante Hardwareinvestitionen aufbauen.

Dieser Ansatz macht das Rechenzentrum von einer rein technischen Anlage zu einem strategischen Infrastrukturelement für digitale öffentliche Dienstleistungen, Cyberresilienz und technologische Kapazitäten der Türkei.

WARUM GÖLBAŞI? DIE BESONDERE LOGIK DER STANDORTWAHL FÜR RECHENZENTREN

Die Standortwahl für Rechenzentrumsinvestitionen folgt anderen Entscheidungskriterien als bei herkömmlichen Büro-, Lager- oder Industrieanlagen. Grundstücksgröße und Verkehrsanbindung sind wichtig, reichen allein jedoch nicht aus.

Bei der Bewertung eines Rechenzentrumsstandorts müssen folgende Faktoren gemeinsam geprüft werden:

• Energiekapazität und Redundanz: Anschlusskapazität für den hohen Leistungsbedarf, Transformatorinfrastruktur und redundante Systeme zur Absicherung gegen Ausfälle.
• Glasfaserzugang und Anbietervielfalt: hohe Bandbreite, geringe Latenz und redundante Kommunikation über alternative Trassen.
• Kühlungs- und Wasserinfrastruktur: für die gewählte Kühltechnologie geeignete Ressourcen, Ableitungsmöglichkeiten und Bedingungen des Umweltmanagements.
• Katastrophen- und Baugrundrisiken: Erdbeben, Überflutung, Entwässerung, geotechnische Verhältnisse und Erreichbarkeit im Notfall.
• Physische Sicherheit: kontrollierter Zugang, Sicherheitsabstände, Umfeldgestaltung und Schutz kritischer Infrastruktur.
• Erreichbarkeit für technische Dienste: schnelle Erreichbarkeit der Anlage für Wartungs-, Engineering-, Ersatzteil- und Betriebsteams.

Die Standortwahl in Gölbaşı zeigt, dass das Gebiet anhand dieser Kriterien bewertet wurde. Sie bedeutet jedoch nicht, dass jedes Grundstück in der Umgebung automatisch für ein Rechenzentrum oder eine Technologieinvestition geeignet ist. Bauplanungsrecht, Energieanschluss, Glasfasertrassen und technische Machbarkeit müssen auf Parzellenebene gesondert überprüft werden.

MÖGLICHE AUSWIRKUNGEN AUF GEWERBEIMMOBILIEN

Anders als klassische Büro- oder Industrieinvestitionen können Rechenzentren eine Nachfrage nach spezialisierten Gewerbeimmobilien erzeugen. Diese Nachfrage richtet sich in der Regel nicht auf sämtliche Immobilien im Umfeld der Anlage, sondern auf Flächen mit bestimmten Infrastrukturmerkmalen.

Nach einer solchen Investition können folgende Immobilien- und Nutzungsarten an Bedeutung gewinnen:

• Gewerbe- oder Industriegrundstücke mit hoher elektrischer Anschlusskapazität,
• Flächen mit Zugang zum Glasfaser-Backbone und der Möglichkeit einer redundanten Kommunikation,
• Gewerbeeinheiten für technische Wartung, Engineering, Sicherheit und Betriebsdienstleistungen,
• Lager- und Serviceflächen für Anbieter von Notstrom-, Kühlungs-, Elektro- und mechanischen Systemen,
• kontrollierte Büro- und Arbeitsflächen für Technologieunternehmen und spezialisierte Teams.

Die geografische Nähe zu einem Rechenzentrum ist jedoch für sich genommen kein Indikator für eine Wertsteigerung. Die wirtschaftliche Nutzbarkeit einer Immobilie wird durch die Verfügbarkeit einer Energiezuteilung, die planungsrechtliche Nutzung, die Kosten der Infrastrukturanschlüsse, Sicherheitsanforderungen und die künftige Nutzernachfrage bestimmt.

Die zentrale Frage für Investoren sollte daher nicht lauten: „Wie nah liegt das Grundstück am Rechenzentrum?“, sondern: „Erfüllt diese Parzelle tatsächlich die erforderlichen technischen, rechtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen?“

REGIONALENTWICKLUNG: DIREKTE UND INDIREKTE EFFEKTE

Groß angelegte Investitionen in Rechenzentren können über direkte und indirekte Kanäle zur regionalen Entwicklung beitragen.

• Direkte Effekte: projektbezogene Nachfrage nach Bau-, Elektro-, Mechanik-, Telekommunikations-, Sicherheits- und Facility-Management-Dienstleistungen.
• Infrastruktureffekt: Ausbau der Stromnetze, Glasfaseranbindungen und technischen Erschließung entlang bestimmter Entwicklungsachsen.
• Ökosystemeffekt: Entwicklung spezialisierter Anbieter in den Bereichen Cloud-Computing, Cybersicherheit, Datenmanagement, Wartung und Hochleistungsrechnen.
• Fachkräfteeffekt: steigender Bedarf an spezialisiertem Personal in Engineering, Informationstechnologie und Anlagenbetrieb.
• Ansiedlungseffekt: stärkere Verknüpfung von Unternehmen und Organisationen aus digitalen Dienstleistungen, Forschung und Entwicklung sowie Technologie mit dem bestehenden öffentlichen und universitären Ökosystem Ankaras.

Das Ausmaß dieser Effekte entsteht nicht von selbst. Entscheidend sind die Integration der lokalen Lieferkette in das Projekt, die räumliche Ausbreitung der Infrastrukturinvestitionen, die Geschwindigkeit der Kapazitätsauslastung und die Frage, ob weitere Technologieinvestitionen folgen.

Daher muss an die Stelle der Annahme „Großinvestition gleich rasche Wertsteigerung in der gesamten Region“ eine Unterscheidung zwischen direktem Wirkungsgebiet, indirektem Wirkungsgebiet und Flächen treten, deren Preise ausschließlich auf Erwartungen beruhen.

WELCHE DATEN SOLLTEN INVESTOREN PRÜFEN?

Wer nach der Ankündigung eines Rechenzentrums Gewerbegrundstücke oder Immobilien bewertet, sollte den Entscheidungsprozess von der Schlagzeile auf die Prüfung der einzelnen Parzelle verlagern.

• Bauplanungsrecht und Planfestsetzungen: ob die Parzelle tatsächlich für gewerbliche, industrielle, technologische, Lager- oder technische Infrastrukturnutzungen zugelassen ist.
• Grundbuch- und Eigentumsstruktur: Vermerke, Dienstbarkeiten, Enteignungsrisiken, Leitungskorridore und mögliche Miteigentumsverhältnisse.
• Elektrische Anschlusskapazität: nicht nur, ob sich eine Stromleitung in der Nähe befindet, sondern ob der Anschluss durch die zuständigen Stellen technisch und wirtschaftlich bereitgestellt werden kann.
• Glasfaserzugang und Redundanz: ob eine unterbrechungsfreie Verbindung über unterschiedliche Anbieter und Trassen aufgebaut werden kann, statt von einer einzigen Leitung abhängig zu sein.
• Wasser-, Kühlungs- und Umweltbedingungen: Ressourcenbedarf, Ableitung, Lärm und umweltrechtliche Genehmigungen entsprechend der gewählten Technologie.
• Baugrund- und Katastrophenrisiko: geotechnische Bedingungen, Entwässerung, Überflutungsrisiko, Erdbebensicherheit und Notfallzugang.
• Verkehr und Sicherheit: Zugang für technische Teams, Servicewege, Sicherheitsabstände und Nutzungsarten im Umfeld.
• Marktnachfrage und Liquidität: ob die Immobilie von einem einzigen Nutzungsszenario abhängt und ob alternative Nutzungs- und Ausstiegsmöglichkeiten bestehen.

Eine Investitionsentscheidung allein aufgrund der Erwartung, dass „ein Rechenzentrum gebaut wird“, kann dazu führen, dass Infrastrukturkosten und Nutzungsbeschränkungen übersehen werden. Offizielle Planungsunterlagen, Daten der zuständigen Energie- und Telekommunikationsstellen, Grundbuchunterlagen, Ortsbesichtigungen und unabhängige Bewertungen sollten gemeinsam berücksichtigt werden.

ANALYSE VON ANADOLU PROPERTIES: VON DER NACHRICHT ZUR PRÜFUNG AUF OBJEKTEBENE

Bei Anadolu Properties bewerten wir Investitionen in Rechenzentren nicht ausschließlich als Technologie- oder öffentliche Infrastrukturprojekte. Wir betrachten sie gemeinsam mit Energieinfrastruktur, Glasfaserkommunikation, Bauleitplanung, Verkehrsanbindung, technischen Servicekapazitäten, Umweltanforderungen und regionalen Dynamiken des Gewerbeimmobilienmarkts.

Ziel dieses Ansatzes ist nicht, eine allgemeine Wertsteigerung im Umfeld des Projekts zu unterstellen, sondern zu bestimmen, welche Immobilien für bestimmte Nutzungsszenarien technisch und rechtlich tatsächlich geeignet sind. Werden Standortanalyse, Bewertungsbericht, Prüfung offizieller Unterlagen und Felddaten nicht gemeinsam genutzt, kann die Differenz zwischen einer Investitionsmeldung und dem tatsächlichen Immobilienwert leicht übersehen werden.

DIE DIGITALE TRANSFORMATION ANHAND VON IMMOBILIENDATEN LESEN

Das TÜRKSAT-Rechenzentrum Gölbaşı ist eine langfristige Kapazitätsinvestition in die Datensicherheit der Türkei, die Geschäftskontinuität öffentlicher Dienstleistungen und die Infrastruktur für künstliche Intelligenz. Das Ziel, die Anlage Anfang 2028 in Betrieb zu nehmen, zeigt, dass die Auswirkungen schrittweise während der Bau- und Betriebsphase verfolgt werden sollten und nicht als kurzfristige Reaktion auf eine Schlagzeile zu verstehen sind.

Für Gewerbeimmobilien ist folgende Unterscheidung entscheidend: Wert entsteht nicht allein durch die Existenz eines Großprojekts, sondern durch Immobilien, die eine reale und überprüfbare Verbindung zu der vom Projekt benötigten Infrastruktur herstellen können. Nähe wird nicht zum Investitionsargument, solange Energie, Glasfaser, Bauplanungsrecht, Baugrund, Kühlung, Sicherheit und Erreichbarkeit nicht gemeinsam erfüllt sind.

Rechenzentrumsinvestitionen richtig zu lesen bedeutet daher, technische Machbarkeit vor Schlagzeilen, offizielle Daten vor Erwartungen und Parzellenanalysen vor allgemeine Regionalerzählungen zu stellen. Das Wachstum der digitalen Wirtschaft kann neue Immobilienchancen schaffen; nachhaltiger Wert entsteht jedoch nur dort, wo die richtigen Fragen mit den richtigen Daten beantwortet werden.

Mustafa Yılmaz

CEO – Anadolu Properties

Europa–Türkei-Investitionsbrücke