DIE INVESTITIONSLANDKARTE DER ZUKUNFT | #03 DEM WASSER FOLGEN WASSERSICHERHEIT BEI INDUSTRIEINVESTITIONEN

Die Industrielandkarte erhält eine zusätzliche Ebene der Wassersicherheit

Seit Jahren stellen wir bei Industrieinvestitionen dieselben Fragen: Ist das Grundstück geeignet? Ist Energie verfügbar? Wie ist die Anbindung an Autobahn und Schiene? Wie weit ist der Hafen entfernt? Sind Arbeitskräfte verfügbar? Unserer Ansicht nach sollten Menge, Qualität und langfristige Verfügbarkeit von Wasser in dieser Bewertung stärker berücksichtigt werden.

Die Lebensmittel-, Textil-, Chemie- und Metallindustrie sowie viele weitere Produktionsprozesse benötigen Wasser. Von der Kühlung über Prozesswasser und Reinigung bis zur Dampferzeugung gehört Wasser zur grundlegenden Infrastruktur, die die Produktionskontinuität einer Fabrik beeinflusst.

Der Rahmen der Wassereffizienzkampagne des Ministeriums für Land- und Forstwirtschaft macht auf den Druck auf die Wasserressourcen der Türkei aufmerksam. Die Einschätzung, dass ab 2030 Wasserknappheit auftreten könnte, wenn die notwendigen Schutz- und Effizienzmaßnahmen ausbleiben, ist als bedingte Prognose zu verstehen. Quelle: Wassereffizienzkampagne.

Der am 14. März 2026 veröffentlichte Nationale Wasserplan 2026–2035 betont eine an der Wasserverfügbarkeit ausgerichtete Planung. Dieser Ansatz betrachtet Wasser gemeinsam mit dem Bedarf von Produktion, Energieversorgung, Ernährung und Ökosystemen. Damit stellt sich auch für Immobilieninvestitionen eine wichtige Frage: Ist die geplante Produktion mit den Wasserverhältnissen im jeweiligen Einzugsgebiet vereinbar? Quelle: Mitteilung zum Nationalen Wasserplan.

Im Rahmen des Masterplans für Industrieflächen des Ministeriums für Industrie und Technologie sollen die geplanten Industrieflächen von 160.000 auf 350.000 Hektar erweitert werden. In der ersten Phase wurden in 13 Provinzen entlang des Korridors Samsun–Mersin 16 neue Investitionsgebiete mit insgesamt 59.000 Hektar ausgewiesen. Diese Zahlen beziehen sich auf die angestrebte Erweiterung und die ausgewiesenen Flächen, nicht auf fertiggestellte Anlagen. Quelle: Mitteilung zum Masterplan für Industrieflächen.

Zu den Standortwahlkriterien des Ministeriums zählen Erdbeben- und Katastrophenrisiken, logistische Anbindungen sowie die effiziente Nutzung der Wasserressourcen. Aus unserer Sicht unterstreicht dies die Notwendigkeit, Industriegrundstücke gemeinsam mit den langfristigen Anforderungen der Produktion zu bewerten. Quelle: Auswahlkriterien für neue Industrieflächen.

Wasserzuteilung und Produktionskontinuität

Dass ein Industriegebiet auf der Karte eine große Fläche einnimmt, reicht allein nicht aus. Ebenso wie Energieversorgung und logistische Anbindungen ist auch die zuverlässige Bereitstellung von Wasser wichtig, das für den Produktionsprozess geeignet ist. Störungen der Wasserversorgung können insbesondere bei wasserabhängigen Prozessen die Produktionskapazität und die Betriebsbedingungen beeinträchtigen.

Den vom Ministerium veröffentlichten Ist-Daten für 2021 zufolge entfielen rund 77 Prozent der gesamten Wassernutzung auf die landwirtschaftliche Bewässerung. Diese historische Angabe zeigt, dass die Wasserplanung für die Industrie nicht losgelöst vom Bedarf der Landwirtschaft und der Siedlungen betrachtet werden kann. Quelle: Daten zur landwirtschaftlichen Wassernutzung.

Mit dem Wachstum der Industrie können neue Anlagen auf dieselbe Ressource angewiesen sein wie Städte, Landwirtschaft und Ökosysteme im gleichen Einzugsgebiet. In der Investitionsanalyse sollte deshalb nicht nur gefragt werden, woher das Wasser kommt, sondern auch, unter welchen Zuteilungsbedingungen und wie es in Trockenperioden bereitgestellt wird.

Industrieinvestitionen in Konya im Kontext des Einzugsgebiets bewerten

Das abflusslose Becken von Konya ist ein wichtiges Beispiel dafür, den Wasserbedarf von Landwirtschaft, Industrie und Siedlungen gemeinsam zu betrachten. Auch in den Arbeiten des Ministeriums zum Einzugsgebietsmanagement werden Dürre, der Schutz der Wasserressourcen und deren effiziente Nutzung zusammen behandelt. Quelle: Bewertung zum Management des abflusslosen Beckens von Konya.

Eine Industriefläche in Konya allein nach ihrer Nähe zu einem organisierten Industriegebiet (OSB) oder einer Ringstraße zu bewerten, kann daher unzureichend sein. Woher kommt das Wasser für die neue Investition? Kann aufbereitetes Wasser genutzt werden? Ist die industrielle Wasserinfrastruktur ausreichend? Wie wird die Abhängigkeit vom Grundwasser gesteuert?

Industrie und Wasser in der Ägäis auf derselben Karte betrachten

Der Tätigkeitsbericht 2024 des Ministeriums für Land- und Forstwirtschaft nennt Gediz, Küçük Menderes und Büyük Menderes unter den Einzugsgebieten, für die sektorale Wasserzuteilungspläne erstellt wurden. Dieser Planungsansatz beruht auf einer Bewertung des Wasserbedarfs auf der Ebene der Sektoren und Einzugsgebiete. Quelle: Tätigkeitsbericht 2024 des Ministeriums.

Bei der Prüfung einer Industrieinvestition in Manisa, Kemalpaşa, Denizli oder Aydın sollten neben der Hafen- und Autobahnanbindung auch das Einzugsgebiet der jeweiligen Parzelle, das Wasserversorgungssystem, die Abwasserinfrastruktur und die Wiederverwendungskapazität berücksichtigt werden. Grundstücke mit derselben industriellen Funktion können unterschiedliche Risiken bei der Wasserversorgung aufweisen; die Auswirkungen dieses Unterschieds auf den Wert sollten für jede Immobilie einzeln untersucht werden.

Wassereffizienz und Wiederverwendung in der Industrie

Dem Wasser zu folgen bedeutet nicht, nach Grundstücken in der Nähe einer Wasserquelle zu suchen. In den Industriegebieten der Zukunft kann ein strategischer Vorteil auch daraus entstehen, mit weniger Süßwasser dieselbe Produktion aufrechterhalten zu können.

Das Strategiepapier und der Aktionsplan zur Wassereffizienz 2023–2033 definieren Wassereinsparungen von bis zu 50 Prozent durch sauberere Produktionstechniken und Effizienzmaßnahmen in der Industrie als Ziel. Dieser Anteil ist keine für jede Anlage bereits erreichte oder garantierte Einsparung. Die Umsetzbarkeit muss anhand des Produktionsprozesses, der vorhandenen Technologie und der Wasserqualität bewertet werden. Quelle: Strategiepapier und Aktionsplan zur Wassereffizienz.

Geschlossene Kühlkreisläufe, die Wiederverwendung von aufbereitetem Wasser, Regenwassernutzung und Prozessoptimierung gehören zu den in diesem Zusammenhang prüfbaren Maßnahmen. Aus Investitionssicht ist entscheidend, ob die jeweilige Lösung zum Produktionsbedarf und zur Infrastruktur der Anlage passt.

Auch das Projekt des Ministeriums für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel zur Wiederverwendung von aufbereitetem Abwasser in organisierten Industriegebieten unterstützt diese Entwicklung. Laut der Auftaktmitteilung des Ministeriums soll das für November 2026 zur Fertigstellung vorgesehene Projekt das Wiederverwendungspotenzial bewerten. Dieser Zeitplan bedeutet nicht, dass die Maßnahmen in allen organisierten Industriegebieten abgeschlossen sind. Quelle: Projekt zur zirkulären Wasserwirtschaft in organisierten Industriegebieten.

Was unter der Wasserresilienzprämie zu verstehen ist

Wir verwenden den Begriff „Wasserresilienzprämie“, um den strategischen Vorteil zu beschreiben, den eine zuverlässige Wasserversorgung, Aufbereitung, Wiederverwendung und die Fähigkeit zur Aufrechterhaltung der Produktion in Trockenperioden einer Industrieimmobilie bieten können.

Dieser Begriff bezeichnet weder einen gemessenen Marktpreisunterschied noch eine sichere Wertsteigerung. Er ist eine von uns vorgeschlagene Betrachtungsweise, um mögliche Auswirkungen der Wassermanagementkapazität auf die Risiken und die langfristige Nutzung einer Immobilie zu bewerten.

Die entscheidende Frage geht darüber hinaus, ob sich in der Nähe ein Fluss befindet: Verfügt dieses Industriegebiet über ein Wassersystem, das die Produktion langfristig unterstützen kann?

Investitionsanalyse aus Sicht von Anadolu Properties

Wir bei Anadolu Properties halten es für notwendig, auf der Investitionslandkarte der Zukunft Energieversorgung, Schienenwege, Autobahnen, Häfen und Industrieflächen gemeinsam mit der Wassersicherheit zu bewerten. Der Grundstückspreis allein erklärt nicht die Bedingungen, die die Produktionskontinuität beeinflussen.

Beim Vergleich einer Industriefläche in Konya mit einer Fläche in einem anderen Einzugsgebiet sollten auch die Qualität der Wasserquelle und die bestehenden Belastungen untersucht werden. Bei der Bewertung einer Investition in Manisa oder Denizli sollten neben der Hafenanbindung auch der Zuteilungsplan des betreffenden Einzugsgebiets und der tatsächliche Wasserbedarf der Anlage berücksichtigt werden.

Bei der Prüfung vor einer Investition suchen wir Antworten auf folgende Fragen:

• Wasserversorgung und Zuteilung: Aus welcher Quelle und unter welchen Zuteilungsbedingungen wird Wasser in der für die Produktion erforderlichen Menge und Qualität bereitgestellt?
• Einzugsgebiet und Dürre: Wie werden der bestehende Druck auf die Wasserressourcen, die Grundwasserabhängigkeit und die Bedingungen in Trockenperioden bewertet?
• Infrastruktur und Wiederverwendung: Entsprechen die Kapazitäten für Aufbereitung, Rückgewinnung und alternative Wasserversorgung dem Produktionsbedarf?
• Eignung der Immobilie: Welches Bild ergibt sich aus den Wasserverhältnissen gemeinsam mit Bauleitplanung, Eigentumsverhältnissen, industrieller Nutzung, Umweltbeschränkungen und Bewertungsdaten?

Die zu beobachtenden Indikatoren sollten sich nicht auf die Füllstände von Stauseen beschränken. Auch die Wasserplanung für neue Industrieflächen, Investitionen in die Wasserrückgewinnung in organisierten Industriegebieten, Aufbereitungsanlagen und Zuteilungen für Trockenperioden sollten in die Analyse einfließen.

Den künftigen Wert von Industrieimmobilien durch Wassermanagement verstehen

Die Erweiterung der Industrielandkarte der Türkei macht das Wassermanagement zu einem sichtbareren Bestandteil von Investitionsentscheidungen. Aus unserer Sicht sollten Industrieinvestoren der Zukunft nicht nur fragen, ob an einem Standort eine Fabrik gebaut werden kann, sondern auch, unter welchen Bedingungen die Produktion dort 20 Jahre lang aufrechterhalten werden kann.

Im Mittelpunkt dieser Betrachtung steht der Unterschied zwischen einem Grundstück mit Wasser und einem Grundstück, dessen Wasserressourcen bewirtschaftet werden können. Die Nähe zu einer Quelle allein sichert keine Wertsteigerung; Wasserzuteilung, Infrastruktur, Bedingungen im Einzugsgebiet sowie die rechtliche und technische Eignung der Immobilie müssen gemeinsam bewertet werden.

Auf der Investitionslandkarte der Zukunft dem Wasser zu folgen heißt, zu untersuchen, welche Daten die Kontinuität der Produktion stützen.

Mustafa Yılmaz

CEO – Anadolu Properties

Europa–Türkei-Investitionsbrücke