DIE INVESTITIONSKARTE DER ZUKUNFT | #02 KÜNSTLICHE INTELLIGENZ BRAUCHT FLÄCHE: WO KÖNNTE SICH DIE NEUE RECHENZENTRUMSGEOGRAFIE DER TÜRKEI ENTWICKELN?

Auch die digitale Wirtschaft hat eine Geografie

Von außen betrachtet wirkt ein Rechenzentrum häufig wie ein großes, geschlossenes Industriegebäude. Im Inneren arbeitet jedoch die Fabrik der digitalen Wirtschaft.

In einer klassischen Fabrik gelangen Rohstoffe hinein und physische Produkte heraus. In einem Rechenzentrum fließen dagegen Strom und Daten hinein; daraus entstehen Rechenleistung, Speicher, Cloud-Dienste und digitale Services. Künstliche Intelligenz macht diese Struktur noch kritischer, weil Hochleistungsprozessoren mehr Strom verbrauchen, eine höhere Wärmedichte erzeugen und eine anspruchsvollere Kühlungsinfrastruktur benötigen.

Laut dem IEA-Update von 2026 könnte der weltweite Stromverbrauch von Rechenzentren von rund 485 TWh im Jahr 2025 auf etwa 950 TWh im Jahr 2030 steigen. Der Stromverbrauch KI-orientierter Rechenzentren dürfte sich im selben Zeitraum ungefähr verdreifachen. Die IEA weist außerdem darauf hin, dass aufgrund der geografischen Konzentration von Rechenzentren deren lokale Auswirkungen auf Stromnetze relevanter sein können, als ihr Anteil am weltweiten Gesamtverbrauch vermuten lässt. (IEA, 2026)

Ab diesem Punkt geht es nicht mehr nur darum, ein geeignetes Gebäude zu errichten. Transformator- und Übertragungskapazität, Anschlussdauer, Energie-Redundanz, unabhängige Glasfasertrassen, Kühlungsarchitektur, Katastrophenrisiken, physische Sicherheit und die zukünftige Erweiterbarkeit des Grundstücks werden zu Bestandteilen derselben Standortentscheidung.

Wenn wir also verstehen wollen, wo sich Rechenzentren in der Türkei künftig konzentrieren könnten, müssen wir neben die klassische Immobilienkarte auch Karten zu Energie, Glasfaser und betrieblicher Resilienz legen.

Was bedeutet ein „guter Standort“ für ein Rechenzentrum?

Bei Immobilien versteht man unter einem guten Standort meist die Nähe zum Stadtzentrum, eine Lage an einer Hauptverkehrsstraße, kommerzielle Aktivität oder die umliegende Bebauung. Bei Rechenzentren folgt die Standortlogik jedoch anderen Regeln.

Das teuerste Grundstück einer Stadt kann für ein Rechenzentrum der falsche Standort sein. Umgekehrt kann ein Gebiet außerhalb des Zentrums, das klassische Immobilieninvestoren kaum beachten, aufgrund von Energiekapazität, Glasfaserzugang und betrieblicher Sicherheit strategisch werden.

Die erste Frage lautet hier nicht: „Wie viele Quadratmeter Grundstück stehen zur Verfügung?“ Entscheidend ist vielmehr: Wie viel zuverlässige Energie kann an diesen Standort gebracht werden und über wie viele unabhängige digitale Leitungswege kann er mit der Welt verbunden werden?

Die zentralen Ebenen, die bei einem Rechenzentrumsstandort gemeinsam bewertet werden sollten, sind:

• Energiekapazität und Redundanz: Regionale Netzkapazität, Transformator- und Übertragungsinfrastruktur, Anschlusszeitplan, unterbrechungsfreie Stromversorgung und Möglichkeiten der redundanten Einspeisung.
• Glasfaserzugang und Trassenvielfalt: Unabhängige Verbindungen aus unterschiedlichen Richtungen statt nur einer Leitung, geringe Latenz und betriebliche Kontinuität.
• Katastrophen- und Betriebsrisiko: Gemeinsame Bewertung von Erdbeben, Überschwemmungen, Bränden, extremer Hitze, physischer Sicherheit und Ausfällen kritischer Infrastruktur.
• Kühlung und Wassermanagement: Ausgleich zwischen klimatischen Bedingungen, gewählter Kühlungstechnologie, Wasserstress und Energieeffizienz.
• Erweiterbare Grundstücksfläche und Planung: Möglichkeit, den Campus etappenweise zu vergrößern, sowie Eignung von Bau- und Nutzungsplanung, Eigentumsstruktur, Umweltgenehmigungen und Infrastrukturzuweisungen.

Energie steht in dieser Gleichung an erster Stelle. Die gesamte installierte Erzeugungsleistung der Türkei reicht nicht aus, um die Eignung einer Rechenzentrumsinvestition zu beurteilen; entscheidend ist die regional tatsächlich verfügbare Kapazität. Große industrielle Verbraucher im selben Transformator- oder Übertragungsgebiet, die Anschlussdauer und die Möglichkeiten der Redundanz können die Standortentscheidung unmittelbar beeinflussen.

Der von uns zuvor verwendete Begriff Energiezugangsprämie erhält hier eine konkretere Bedeutung. Für ein Rechenzentrum entsteht Wert nicht dadurch, dass eine Stromleitung neben dem Grundstück verläuft, sondern dadurch, dass hochkapazitive Energie mit der erforderlichen Zuverlässigkeit tatsächlich genutzt werden kann.

Energie allein reicht jedoch nicht aus. Auch die Glasfaserinfrastruktur, die das Rechenzentrum mit der Welt verbindet, muss leistungsfähig und möglichst über unterschiedliche Trassen redundant ausgelegt sein. Auch die Arbeiten des Uptime Institute zu Risiko und Resilienz betonen, dass eine voneinander unabhängige Wegeführung bei Strom-, Wasser- und Kommunikationsinfrastruktur für die betriebliche Kontinuität entscheidend ist.

Der dritte wichtige Faktor ist das Risiko. Da ein Rechenzentrum rund um die Uhr an sieben Tagen in der Woche betrieben werden muss, gewinnen Faktoren wie Erdbeben, Überschwemmungen, Brände, extreme Temperaturen, Stromausfälle und physische Sicherheit im Vergleich zu klassischen Gewerbeimmobilien stärker an Bedeutung.

Vor diesem Hintergrund ist bemerkenswert, dass Turkcell sein Portfolio an Rechenzentren der neuen Generation auf unterschiedliche Regionen wie Gebze, Ankara–Temelli, İzmir–Menderes und Tekirdağ–Çorlu verteilt hat. Diese Struktur schafft nicht nur Nähe zur Nachfrage, sondern zugleich betriebliche Diversität über unterschiedliche Risikoräume hinweg.

Meines Erachtens rückt dadurch ein wichtiges Konzept für die zukünftige Rechenzentrumswirtschaft in den Vordergrund: Digitale geografische Redundanz.

Langfristig könnte es wichtiger werden, die kritische digitale Infrastruktur der Türkei nicht in einer einzigen Stadt oder einem einzigen Risikoraum zu konzentrieren, sondern in mehreren sich ergänzenden Regionen zu entwickeln. Deshalb sollten neben dem Wachstum in und um Istanbul auch Kapazitätsausweitungen in Ankara, Thrakien und der Ägäis beobachtet werden.

Auch Kühlung und Wasser gehören zu derselben Gleichung. Die pauschale Aussage „Rechenzentren verbrauchen viel Wasser“ greift zu kurz; der Wasserverbrauch kann je nach Standort und Kühlungsarchitektur erheblich variieren. In Regionen mit hohem Wasserstress können luftgekühlte Systeme oder Technologien zur Reduzierung des Wasserverbrauchs sinnvoller sein. Klima, Wassersicherheit und Energieeffizienz sollten daher gemeinsam bewertet werden.

Welche Rechenzentrumsregionen in der Türkei sollten beobachtet werden?

Es wäre heute nicht sachgerecht, eine Region direkt zur „neuen Rechenzentrumsregion der Türkei“ zu erklären. Bestehende Rechenzentrumsinvestitionen, Unternehmensnachfrage, Energie- und Glasfaserinfrastruktur sowie zuletzt angekündigte Hyperscale-Projekte zeigen jedoch, warum einige Regionen genauer beobachtet werden sollten.

Gebze–Kocaeli: Ein dichter Knoten mit starker bestehender Nachfrage

Der Vorteil des Korridors Gebze–Kocaeli liegt auf der Hand: Nähe zu Istanbul, großen Unternehmen und einer hohen industriellen Nachfrage; gut entwickelte Energie- und Glasfaserinfrastruktur; zudem besteht bereits ein Rechenzentrumsökosystem. Auch das Rechenzentrum von Turkcell in Gebze ist dort seit Langem in Betrieb.

Die gleiche Dichte bringt jedoch Nachteile wie hohe Grundstückskosten, Erdbebenrisiken, eine starke Energienachfrage und Wettbewerb um Netzanschlüsse mit sich. Künftig könnte daher nicht nur entscheidend sein, wie stark Gebze weiter wächst, sondern wo sich zweite Ringe entwickeln, die einen Teil der digitalen Last von Gebze übernehmen können.

Ankara–Temelli: Die Stadt der Hyperscale-Investition steht nun fest

Der Korridor Ankara–Temelli ist dadurch noch interessanter geworden. In Ankara konzentrieren sich öffentliche Institutionen, Verteidigungsindustrie, Telekommunikation, Finanzwirtschaft und andere kritische Einrichtungen. Im Raum Temelli treffen dagegen große Flächen, industrielle Infrastruktur, Verkehrsanbindungen und bestehende Rechenzentrumsinvestitionen in derselben Geografie zusammen.

Im Rahmen der im November 2025 angekündigten Kooperation zwischen Google Cloud und Turkcell soll die neue Türkiye-Region 2028–2029 in Betrieb gehen und aus drei oder mehr Availability Zones bestehen. Im zweiten Quartal 2026 teilte Turkcell in seiner offiziellen Investorenpräsentation mit, dass in Ankara mit dem Bau der Hyperscale-Rechenzentrumsanlagen begonnen wurde, die für die Türkiye-Region von Google Cloud vorgesehen sind. Damit ist der Standort auf Stadtebene nun geklärt. (Turkcell Q2 2026)

In den von uns geprüften öffentlich zugänglichen Unternehmensunterlagen wird jedoch kein konkreter Bezirk oder einzelnes Grundstück innerhalb Ankaras genannt. Daher wäre es nicht korrekt, das bestehende Rechenzentrum in Temelli als bestätigten Standort des neuen Google-Cloud-Campus anzusehen. Aus Immobilienperspektive sollte vielmehr beobachtet werden, welche neuen Spuren die Hyperscale-Investition in Ankara bei Energie, Glasfaser, Planung und Flächenzuweisung hinterlässt.

Tekirdağ–Çorlu: Schnittpunkt von Europa-Anbindung und digitaler Infrastruktur

In Thrakien verfügt der Korridor Tekirdağ–Çorlu über einen anderen Vorteil. Neben der Nähe zu Istanbul liegt er auf Straßen-, Schienen- und Kommunikationskorridoren in Richtung Europa. Das europäische Rechenzentrum von Turkcell in Çorlu zeigt zudem, dass die Region bereits auf der bestehenden digitalen Infrastrukturkarte der Türkei vertreten ist.

Wenn die starke industrielle Infrastruktur, die Logistikanbindungen und die Rechenzentrumsinvestitionen der Region auf derselben Karte sichtbar werden, sollte Thrakien nicht nur unter „Industrie + Europa + Logistik“, sondern auch unter Industrie + Logistik + Glasfaser + Daten betrachtet werden.

İzmir–Menderes und der Produktionsgürtel der Ägäis

Auf der İzmir-Seite fällt Menderes aufgrund bestehender Rechenzentrumsinvestitionen auf. Die langfristige Entwicklung dürfte jedoch nicht nur von der digitalen Nachfrage İzmir selbst abhängen. Wenn die Produktion in Manisa, Kemalpaşa und Aliağa stärker digitalisiert wird und Automatisierung sowie künstliche Intelligenz intensiver eingesetzt werden, kann auch die Unternehmensnachfrage nach Daten- und Cloud-Diensten in der Ägäis wachsen.

Deshalb wäre es falsch, İzmir Rechenzentrumswirtschaft unabhängig von den umliegenden Produktionsgürteln zu betrachten. In der Ägäis sollte nicht nur eine einzelne Anlage beobachtet werden, sondern die Entwicklung von Produktion, Energie, Glasfaser und Nachfrage nach digitalen Dienstleistungen innerhalb desselben Netzes.

Aus dieser Perspektive lässt sich die zukünftige Rechenzentrumskarte der Türkei sinnvoller über folgende Kombination als über Städtenamen lesen: Energie + Glasfaser + Unternehmensnachfrage + beherrschbares Betriebsrisiko + erweiterbare Fläche.

Grundstück neben dem Rechenzentrum oder Fläche innerhalb des digitalen Ökosystems?

Immobilieninvestoren können hier einem klassischen Irrtum erliegen: „Ein Rechenzentrum kommt, also steigen die Grundstückswerte in der Umgebung.“ So einfach ist es nicht.

Rechenzentren sind nicht zwangsläufig mit klassischen Fabriken vergleichbar, in denen Tausende Beschäftigte im Schichtbetrieb arbeiten. Daher ist die Annahme, dass in ihrem Umfeld automatisch eine großflächige Wohnraumnachfrage entsteht, nicht immer richtig. Ihre wirtschaftliche Wirkung kann anders funktionieren.

Wenn neue Energieinfrastruktur, Glasfaserinvestitionen, technische Wartungsdienste, Notstromsysteme, Kühlungstechnologien, Cloud-Dienste, Cybersicherheitsunternehmen und neue Rechenzentrumscampi in derselben Region zu clustern beginnen, sprechen wir nicht mehr nur von einem einzelnen Gebäude, sondern von einem breiteren digitalen Infrastrukturökosystem.

Daher sollte der Investor nicht fragen: „Welches Grundstück liegt neben dem Rechenzentrum?“, sondern: Ist dieses Rechenzentrum eine einzelne Anlage oder der Beginn eines größeren digitalen Infrastrukturclusters?

Diese Unterscheidung ist für Immobilien entscheidend. Von einer Rechenzentrumsinvestition sollte nicht erwartet werden, dass sie automatisch für jedes Grundstück in der Nähe einen Wertaufschlag erzeugt. Um eine mögliche Wertwirkung zu verstehen, müssen Nutzungs- und Bauplanung, Energieanschluss, Glasfaserzugang, Eigentumsstruktur, Umweltgenehmigungen, Unternehmensnachfrage und tatsächliche Infrastrukturinvestitionen gemeinsam geprüft werden.

Anadolu Properties Einschätzung: Wie sollte ein digitaler Infrastrukturknoten gelesen werden?

Wenn wir bei Anadolu Properties die KI-Wirtschaft aus Immobilienperspektive betrachten, geht es uns nicht in erster Linie darum, welches KI-Modell leistungsfähiger ist oder welches Technologieunternehmen das Rennen gewinnt. Uns interessiert eine wesentlich physischere Frage: Wo in der Türkei wird die Infrastruktur errichtet, die diese Wirtschaft antreibt?

Bisher haben wir bei der Analyse der Investitionskarte der Zukunft Straßen, Eisenbahnen, Häfen, Organisierte Industriezonen (OIZ), Energie- und Produktionsinfrastruktur übereinandergelegt. Künftig müssen wir derselben Karte eine weitere Ebene hinzufügen: Daten.

Nach unserer Einschätzung reicht das bloße Vorhandensein eines Rechenzentrums nicht aus, damit eine Region aus Sicht der digitalen Infrastruktur strategisch wird. Hochkapazitive und redundante Energieinfrastruktur, mehrere Glasfasertrassen, beherrschbare Naturkatastrophen- und Betriebsrisiken, erweiterbare Flächenreserven sowie reale digitale Unternehmensnachfrage müssen in derselben Geografie zusammenkommen.

Diesen Schnittpunkt nennen wir Digitaler Infrastrukturknoten.

Ein digitaler Infrastrukturknoten bedeutet nicht einfach: „Hier steht ein Rechenzentrum.“ Entscheidend ist vielmehr, ob ein physisches und wirtschaftliches Umfeld entsteht, das dazu führen kann, dass neue Rechenzentrumsinvestitionen wiederholt dieselbe Region wählen.

Deshalb sollten nicht nur die Adressen bestehender Rechenzentren betrachtet werden. Vielmehr ist zu beobachten, ob sich die folgenden Indikatoren gemeinsam verstärken:

• Neue Investitionen in Transformatoren, Übertragungsnetze und hochkapazitive Energieanschlüsse
• Ausbau von Glasfaser- und Backbone-Verbindungen über mehrere voneinander unabhängige Trassen
• Neue Rechenzentren, Technologiecampus oder großflächige digitale Infrastrukturprojekte
• Flächenzuweisungen, Planänderungen, Umweltgenehmigungen und Umweltverträglichkeitsprüfungen (UVP)
• Regionales Wachstum der Unternehmensnachfrage nach Cloud-, KI- und Datenverarbeitungsleistungen
• Abstimmung von Bau- und Nutzungsplanung, Eigentum und Erweiterungskapazität auf die technischen Investitionsanforderungen

Wenn diese Signale in derselben Geografie sichtbar werden, handelt es sich möglicherweise nicht mehr um voneinander unabhängige Entwicklungen, sondern um die Entstehung eines neuen digitalen Wirtschaftsraums. Dennoch muss auch in dieser Phase eine Investitionsentscheidung separat anhand der Unterlagen der zuständigen Kommune, des Grundbuchs, der Planungs- und Energiebehörden sowie anderer öffentlicher Stellen verifiziert werden.

Die Investition von Google Cloud und Turkcell sollte aus dieser Perspektive besonders aufmerksam verfolgt werden. Heute wissen wir, dass mit dem Bau von Hyperscale-Anlagen in Ankara begonnen wurde. Für Investoren ist jedoch nicht allein das Wort „Ankara“ entscheidend. Wichtiger ist, welche Energieanschlüsse ausgebaut werden, welche Glasfasertrassen redundant gestaltet werden, durch welche Planungsentscheidungen neue Campus unterstützt werden und ob sich rund um diese Infrastruktur tatsächlich ein digitales Ökosystem bildet.

Meines Erachtens wird dieses Feld in der künftigen Immobilienforschung zunehmend wichtiger. Bisher haben wir gefragt: „Wohin wächst die Stadt?“ In naher Zukunft kommt eine weitere Frage hinzu: Wo siedelt sich die digitale Wirtschaft physisch an?

Unter der Cloud liegt Boden

Künstliche Intelligenz mag digital sein. Die Wirtschaft, die sie betreibt, ist physisch.

Hinter einem KI-System stehen Server, Stromnetze, Glasfaserleitungen, Kühlungsinfrastruktur, Sicherheitssysteme und die Immobilien, die all dies tragen. Mit dem Wachstum der KI-Wirtschaft werden sich daher nicht nur die Marktwerte von Technologieunternehmen verändern; auch die wirtschaftliche Funktion bestimmter Energiekorridore, Glasfasertrassen und Industriegebiete kann sich verändern.

Manche Regionen, denen klassische Immobilieninvestoren heute kaum Beachtung schenken, könnten in den kommenden Jahren eine völlig andere strategische Funktion erhalten. Der richtige Ansatz lautet jedoch nicht: „Ein Rechenzentrum kommt, also kauft Grundstücke in der Umgebung.“ Entscheidend ist zu verstehen, warum das Rechenzentrum genau diesen Standort gewählt hat.

Manchmal kann die Energiekapazität ausschlaggebend sein, manchmal Glasfaserredundanz, Katastrophenrisiko, Klima, Unternehmensnachfrage oder das Zusammentreffen mehrerer dieser Faktoren an einem Ort. Deshalb werden wir auf der Investitionskarte der Zukunft zunehmend über eine neue Immobilienklasse sprechen: Immobilien für digitale Infrastruktur.

Künstliche Intelligenz mag in der Cloud laufen. Doch wo diese Cloud errichtet wird, bestimmen weiterhin Energie, Glasfaser und Boden.

Mustafa Yılmaz

CEO – Anadolu Properties

Europa – Türkiye Investitionsbrücke