WAS SAGT BLACKROCKS THESE DER „KNAPPHEITSÖKONOMIE“ ÜBER DIE NEUE INVESTITIONSKARTE DER TÜRKEI? | FORSCHUNGSREIHE 03

1. Was sagt BlackRocks Rahmen „Knappheit vs. Fülle“ tatsächlich aus?

Der zentrale Ansatz im 2026 Midyear Global Outlook des BlackRock Investment Institute ist eindeutig: Während sich die Weltwirtschaft einer potenziell erheblichen Produktivitätssteigerung durch künstliche Intelligenz nähert, stößt sie zugleich auf Engpässe bei den physischen Ressourcen, die für diese Transformation erforderlich sind.

BlackRock hebt insbesondere fünf Belastungsbereiche hervor: Arbeitskräfte, Energie, Infrastruktur, Kapital und Rohstoffe. Unter der Überschrift „AI scarcity“ betont der Bericht, dass die KI-Wirtschaft unabhängig davon, welches KI-Modell sich letztlich durchsetzt, elektrische Leistung, Speicher, Chips und Rechenzentren benötigen wird.

Hier ist eine begriffliche Unterscheidung wichtig. „Knappheitsökonomie“ ist nicht der Name einer eigenständigen wirtschaftlichen Theorie von BlackRock, sondern eine analytische türkische Entsprechung, mit der der im Bericht verwendete Rahmen „Scarcity vs. Abundance“ erläutert wird. Der BlackRock-Bericht gibt außerdem keine Immobilienempfehlung für eine bestimmte Stadt, einen bestimmten Korridor oder ein bestimmtes Grundstück in der Türkei. Die Bewertungen zur Türkei sind Schlussfolgerungen aus diesem globalen Rahmen und müssen zusätzlich anhand lokaler Daten geprüft werden.

Künstliche Intelligenz kann digital sein. Die Ökonomie der künstlichen Intelligenz ist jedoch ausgesprochen physisch.

Für den Betrieb eines KI-Modells ist ein Rechenzentrum erforderlich; für ein Rechenzentrum eine hohe und unterbrechungsfreie Stromkapazität; und für Strom wiederum Erzeugungs-, Übertragungs- und Verteilinfrastruktur. Hochtechnologieinvestitionen benötigen Glasfaseranbindung, große Industrieinvestitionen Logistik; alle benötigen zudem Grundstücke, die technisch, rechtlich und ökologisch geeignet sind.

Diese Feststellung ist für Immobilien entscheidend. Denn am Ende der technologischen Transformation kehren wir erneut zur Geografie zurück.

2. Die digitale Wirtschaft könnte eine neue Grundstücksökonomie schaffen

In der frühen Phase der Internetwirtschaft war die Vorstellung weit verbreitet, dass „Entfernungen an Bedeutung verlieren werden“. In der KI-Wirtschaft zeigt sich dagegen eine andere Realität. Während Entfernungen in manchen Bereichen an Bedeutung verlieren, gewinnt die Nähe zu Infrastruktur an Bedeutung.

Ein Rechenzentrum kann nicht auf irgendeinem Grundstück errichtet werden. Auch ein großflächiger Technologie- oder Produktionsstandort wird nicht allein deshalb angesiedelt, weil günstiges Land verfügbar ist. Für Investoren werden daher folgende Fragen zunehmend entscheidend:

• Sind Stromversorgung und Netzanschlusskapazität ausreichend?
• Können Umspannwerke und das Übertragungs- und Verteilnetz die neue Nachfrage aufnehmen?
• Sind Glasfaseranbindung und redundante Kommunikationsinfrastruktur vorhanden?
• Wie sind Wasserzugang und Kühlmöglichkeiten?
• Ist ein effektiver Zugang zu einem Hauptverkehrskorridor, Hafen oder einer Bahnverbindung möglich?
• Gibt es in der Nähe ein entwickeltes Industrie- und Dienstleistungsökosystem?
• Kann das Grundstück erweitert werden, und sind Bauleitplanung und Eigentumsstruktur dafür geeignet?

Daher könnte der zukünftige Wert mancher Grundstücke weniger durch die Nähe zum Stadtzentrum als durch den funktionalen Zugang zu Energie-, Daten-, Produktions- und Logistikknoten bestimmt werden. Nähe allein bedeutet jedoch weder ein Anschlussrecht noch Investitionsfähigkeit; technische Kapazität und Planungsentscheidungen müssen anhand amtlicher Unterlagen verifiziert werden.

3. Das erste große Signal für die Türkei: die Rechenzentrumswirtschaft

Für die Türkei ist diese Transformation längst nicht mehr nur eine theoretische Diskussion. Google Cloud und Turkcell kündigten im November 2025 eine Zusammenarbeit zur Einrichtung einer neuen Google-Cloud-Region in der Türkei an. In der offiziellen Mitteilung von Google wird ein Investitionsplan von 2 Milliarden US-Dollar über zehn Jahre in der Türkei genannt; die Investitionsbehörde der Türkei beziffert das Gesamtvolumen zusammen mit Turkcells geplantem 1-Milliarden-US-Dollar-Investment in Rechenzentrums- und Cloud-Technologien auf 3 Milliarden US-Dollar.

Entscheidend ist dabei nicht nur die Höhe der Investition. Die wichtigere Frage lautet: Welche Investitionen der zweiten und dritten Ebene könnten sich im Umfeld dieser digitalen Infrastruktur entwickeln?

Große digitale Infrastrukturen funktionieren nicht isoliert. Im Umfeld kann sich mit der Zeit zusätzliche Nachfrage in folgenden Bereichen entwickeln:

• Cloud-Dienste und Datenspeicherung
• Cybersicherheit und Telekommunikation
• Backup-Rechenzentren und Business-Continuity-Lösungen
• Energieerzeugung, Netz- und Speicherinfrastruktur
• technische Wartung, Engineering und qualifizierte Arbeitskräfte
• Unternehmensdienstleistungen, Logistik und Lieferketten

Solange der genaue Standort, die Anschlussstruktur und die Umweltauswirkungen der angekündigten Investition nicht durch öffentlich zugängliche, verifizierte Daten geklärt sind, wäre es jedoch nicht sachgerecht, Schlussfolgerungen zu bestimmten Bezirken oder Grundstücken zu ziehen. Bei der Bewertung von Technologieinvestitionen sollten daher nicht nur der Anlagenstandort selbst, sondern auch die Gebiete, in denen sich wirtschaftliche Folgeeffekte entwickeln könnten, sowie die Voraussetzungen für deren Realisierung beobachtet werden.

4. Erste Ebene der neuen Immobilienkarte: Energie- und Netzkapazität

Eines der aus Immobiliensicht wichtigsten Wörter in BlackRocks These ist power – elektrische Leistung. Energie, Netzkapazität, Chips und Rechenzentrumskapazität zählen ausdrücklich zu den zentralen Engpässen beim Ausbau der KI-Infrastruktur.

Daraus ergibt sich für die Türkei eine wichtige Schlussfolgerung: Einige strategische Grundstücke der Zukunft könnten nicht nur deshalb an Bedeutung gewinnen, weil sie baurechtlich nutzbar sind, sondern weil sie Zugang zu hoher und zuverlässiger Stromkapazität erhalten können.

Regionalanalysen sollten deshalb neben Bevölkerungs- und Preisbewegungen auch folgende Indikatoren einbeziehen:

• Hochspannungsleitungen und Umspannwerke
• bestehende Anschlusskapazität und neue Kapazitätszuweisungen
• Energieerzeugungs- und Speicheranlagen
• Cluster erneuerbarer Energien
• industrieller Strombedarf
• geplante Investitionen in Übertragung und Verteilung

Der entscheidende Hinweis lautet: Die Nähe zu einer Stromleitung oder einem Umspannwerk bedeutet nicht automatisch, dass Anschlusskapazität verfügbar ist. Technische Eignung, Anschlussstellungnahmen, Investitionszeitplan und Unterlagen der zuständigen Institutionen müssen gesondert geprüft werden.

5. Zweite Ebene: Organisierte Industriegebiete und Produktionskorridore

Nach der Energie ist die Produktion die zweite wichtige Ebene. Es reicht jedoch nicht aus, nur auf bestehende Organisierte Industriegebiete (OSB) zu schauen. Aussagekräftiger sind folgende Fragen:

• Welches OSB wächst und steht unter Belegungsdruck?
• Welches verfügt über ein offiziell ausgewiesenes Erweiterungsgebiet?
• Welches erhält einen Bahnanschluss oder ein Anschlussgleis?
• Welches erhält eine neue Autobahn- oder Schnellstraßenanbindung?
• Bei welchem OSB verbessert sich der Hafenzugang?
• Um welche OSB herum werden Energie- und Wasserkapazitäten ausgebaut?

Die heutige Größe eines OSB beschreibt die Vergangenheit. Die offiziell festgelegte Erweiterungsrichtung, neue Produktionsinvestitionen und die Infrastrukturkapazität können dagegen Signale für die Zukunft liefern. Für Investoren gewinnt deshalb nicht nur die Provinz, in der das OSB liegt, sondern der Mikrokorridor, in den sich das Wachstum bewegt, an Bedeutung.

Auch die Nähe zu einem OSB bedeutet nicht, dass jedes umliegende Grundstück für industrielle Nutzung geöffnet wird. Landwirtschaftlicher Schutzstatus, Planungsfunktion, Wasserschutzgebiet, geologische Bedingungen, Eigentum und Straßenzugang müssen auf Grundstücksebene geprüft werden.

6. Dritte Ebene: Die Eisenbahn könnte die Industriegeografie der Türkei verändern

Es wäre zu kurz gegriffen, die laufenden Eisenbahninvestitionen in der Türkei nur unter dem Aspekt des Personenverkehrs zu betrachten. Insbesondere entlang güterverkehrstauglicher Strecken, die Industriegebiete mit Häfen und wichtigen Produktionszentren verbinden, könnten neue Wirtschaftskorridore entstehen.

Bursa – Yenişehir – Osmaneli – Bandırma

Die 201 Kilometer lange Strecke Bandırma–Bursa–Yenişehir–Osmaneli hat das Potenzial, die starke Produktionsbasis Bursas mit dem anatolischen Eisenbahnnetz und über Bandırma mit dem Logistiksystem am Marmarameer zu verbinden. Das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur hat als Ziel genannt, den Abschnitt Osmaneli–Bursa 2026 und den Abschnitt Bursa–Bandırma 2028 in Betrieb zu nehmen.

Daher kann nicht nur das Zentrum von Bursa, sondern die Achse Osmaneli–Yenişehir–Bursa–Karacabey–Bandırma hinsichtlich Industrie, Lagerung, Logistik und Flächennutzung beobachtet werden. Die Zieltermine sind jedoch als offizieller Planungszeitplan und nicht als bereits realisierte Inbetriebnahmetermine zu verstehen.

Mersin – Adana – Osmaniye – Gaziantep

Diese rund 312,5 Kilometer lange Strecke soll das Hafensystem von Mersin, den Produktionsraum Adana, die Industrie Osmaniyes und die Exportkapazität Gazianteps auf derselben Verkehrsachse zusammenführen. Nach Angaben des Ministeriums wird die Strecke elektrifiziert, signalisiert und sowohl für Personen- als auch Güterverkehr geeignet sein.

Die Investitionsanalyse sollte sich nicht nur auf Stationsumfelder konzentrieren, sondern auf Schnittpunkte von Industrie, Eisenbahn, Autobahn und Hafen, Anschlussgleise und tatsächliche Güterströme.

Yerköy – Kayseri

Die Hochgeschwindigkeitsstrecke Yerköy–Kayseri könnte die Produktionsstärke Kayseris enger mit der Hauptachse Ankara–Sivas verbinden. In einer Mitteilung des Ministeriums vom August 2026 wurde der physische Gesamtfortschritt des Projekts mit 53 Prozent angegeben.

Diese Verbindung könnte langfristig eine Neubewertung der Beziehungen Kayseri–Yozgat–Ankara erforderlich machen. Dennoch ist nicht davon auszugehen, dass die Wertwirkung in jeder Siedlung oder auf jedem Grundstück entlang des Korridors gleich ist. Der wesentliche wirtschaftliche Effekt entsteht häufig an Knoten, an denen Güteranbindung, Produktionskapazität und Logistikfunktion zusammenkommen.

7. Vierte Ebene: Hafenhinterland und effektiver Zugang

Überträgt man BlackRocks Knappheitsrahmen auf die Türkei, tritt eine weitere strategische Kapazität hervor: logistischer Zugang. Es reicht nicht aus, dass eine Fabrik produziert; ihre Produkte müssen den Markt in planbarer Zeit und zu planbaren Kosten erreichen.

Daher sollten die Hafensysteme rund um Mersin, İskenderun, Aliağa, Bandırma, Ambarlı und Tekirdağ nicht nur über die Küstenlinie, sondern über ihre in das Landesinnere reichenden wirtschaftlichen Hinterländer bewertet werden.

Für Immobilieninvestoren lautet die richtige Frage nicht „Wo liegt Land in Hafennähe?“, sondern „In welcher Region sinken durch neue Verkehrsinvestitionen die effektive Zugangszeit und die Kosten zum Hafen?“

Diese beiden Fragen sind unterschiedlich. Eine kurze Entfernung auf der Karte kann wegen Verkehr, Anschlussstandard, Güterterminal, Zoll, Lagerung oder Problemen auf der letzten Meile dennoch keinen wirtschaftlich wirksamen Zugang bedeuten.

8. Die neue strategische Schnittstelle der Türkei: Energie, Daten, Logistik und Produktion

Bei der Bewertung regionaler Investitionspotenziale sollte künftig besonders darauf geachtet werden, ob vier Indikatoren am selben Ort gleichzeitig stärker werden:

• Energie: zuverlässige Stromversorgung und Netzanschluss
• Daten: Glasfaser, Cloud und digitale Infrastruktur
• Logistik: Zugang zu Eisenbahn, Hafen, Autobahn und Lagerung
• Produktion: OSB, Fabrikinvestitionen, Zuliefernetz und Arbeitskräfte

Legt man diese vier Ebenen auf einer Karte der Türkei übereinander, kann eine andere Wirtschaftsgeografie sichtbar werden als auf der klassischen, auf Istanbul–Ankara–Izmir zentrierten Wertkarte. Das Vorhandensein einer Ebene bedeutet jedoch nicht, dass die anderen ebenfalls bereitstehen. Eine belastbare Investitionsthese hängt davon ab, dass die Ebenen im selben Zeitraum und am selben Mikrostandort funktionieren können.

9. Welche Investitionskorridore in der Türkei sollten beobachtet werden?

Es wäre nicht sachgerecht zu sagen: „Kaufen Sie in dieser Region Land.“ Es lassen sich jedoch Korridortypen bestimmen, die eine vertiefte Untersuchung rechtfertigen:

• Marmara-Produktionsgürtel: Istanbul–Kocaeli–Sakarya–Bilecik–Bursa–Balıkesir
• Südlicher Produktions- und Hafengürtel: Mersin–Adana–Osmaniye–Gaziantep
• Produktionsgürtel Zentralanatoliens: Verbindungen Ankara–Eskişehir–Konya–Kayseri
• Ägäischer Industrie- und Hafengürtel: Manisa–Izmir–Aliağa sowie ins Landesinnere führende Logistikverbindungen
• Thrakien–Europa-Verbindung: Istanbul–Tekirdağ–Çorlu–Çerkezköy–Edirne/Kapıkule

Investitionspotenzial entsteht jedoch nicht aus einem Städtenamen, sondern aus dem Mikrostandort und einer verifizierten Funktion. Im selben Bezirk kann ein Grundstück funktional an eine künftige Infrastrukturachse angebunden sein, während ein anderes, nur wenige Kilometer entferntes Grundstück wegen Bauleitplanung, Erschließung oder Eigentumsstruktur nicht in gleichem Maße von der Transformation profitieren kann.

10. Die neue Immobilienfrage: Nicht „Wie hoch ist der Quadratmeterpreis?“, sondern „Wohin entwickelt sich die Infrastruktur?“

Immobilienentscheidungen in der Türkei begannen über viele Jahre häufig mit der Frage: „Wie hoch ist der Quadratmeterpreis?“ Für eine zukunftsorientierte Investitionsanalyse muss sich die Reihenfolge der Fragen ändern:

• In welcher Phase befindet sich die öffentliche Investition, und wohin entwickelt sie sich?
• Wo wachsen Energie- und Netzkapazitäten?
• Wo treffen Eisenbahn, Autobahn und Logistik aufeinander?
• In welche Richtung und aufgrund welcher offiziellen Entscheidung erweitert sich das OSB?
• Wohin verlagern sich Bevölkerung, Beschäftigung und Produktionsnachfrage?
• Welche Grundstücke liegen innerhalb dieser Transformation, und wie ist ihr rechtlicher Status?

Der Quadratmeterpreis sollte erst danach betrachtet werden. Preise spiegeln häufig eine bereits realisierte oder bereits erwartete Geschichte wider. Infrastruktur kann dagegen ein Signal für eine noch nicht vollständig eingepreiste Transformation geben; sie beweist allein jedoch nicht, dass diese Transformation tatsächlich eintreten wird.

11. Die große Lehre, die sich aus BlackRocks Bericht für die Türkei ableiten lässt

BlackRock betrachtet die Welt aus der Perspektive der Kapitalmärkte. Betrachtet man dasselbe Bild aus geografischer und immobilienwirtschaftlicher Sicht, ergeben sich folgende Hypothesen:

• Wenn Energie knapp ist, können Standorte mit real verfügbarem Netzanschluss wichtiger werden.
• Wenn Logistikkapazität knapp ist, können funktionale Schnittpunkte von Verkehrskorridoren wichtiger werden.
• Wenn Rechenzentrumskapazität knapp ist, kann die Kombination aus Strom + Glasfaser + geeignetem Grundstück wichtiger werden.
• Wenn Industrieflächen knapp sind, können geplante und erweiterbare Produktionsgebiete wichtiger werden.
• Wenn Kapital teuer ist, können Infrastrukturvorteile, die die Inbetriebnahme beschleunigen und Betriebskosten senken, entscheidender werden.

Der Knappheitsrahmen ist somit nicht nur ein Thema der Finanzmärkte, sondern zugleich eine neue Lesart der geografischen Verteilung wirtschaftlicher Kapazität. Knappheit bedeutet jedoch keine automatische Wertsteigerung. Nachfrage, Finanzierung, Nutzungsrechte, Projektzeitplan und Opportunitätskosten müssen gemeinsam bewertet werden.

12. Wie sollte ein Frühwarnsystem für Immobilien aufgebaut werden?

Der Unterschied bei Immobilieninvestitionen kann nicht nur darin liegen, Informationen zu besitzen, sondern auch darin, in welcher Phase und mit welcher Genauigkeit man sie erkennt. Sobald eine Infrastruktur fertiggestellt, eine Straße eröffnet oder ein OSB ausgelastet ist, wird die Entwicklung für alle sichtbar.

Zu den Indikatoren, die in früheren Phasen beobachtet werden können, gehören:

• Umweltverträglichkeitsprüfungen (UVP) und Umweltgenehmigungen
• Enteignungsentscheidungen
• Änderungen von Bebauungsplänen und Planfestsetzungen
• OSB-Erweiterungen und Vorzuteilungsentscheidungen
• Investitionen in Energieanschluss und -kapazität
• Daten zu Trassenführung, Ausschreibung und Baufortschritt der Eisenbahn
• Entscheidungen zu Logistikzentren und Anschlussgleisen
• Investitionsankündigungen großer Unternehmen
• öffentliche Investitionsprogramme und Infrastruktur-Ausschreibungen

Ein einzelnes Signal reicht jedoch nicht aus. Eine belastbare Investitionshypothese wird stärker, wenn mehrere unabhängige Signale in derselben Geografie, mit aufeinander abgestimmten Zeitplänen und in einer Weise zusammentreffen, die die Nutzung des Grundstücks unterstützt.

13. Die Perspektive von Anadolu Properties: Vom Makrothema zur Grundstücksverifizierung

Immobilienanalyse bedeutet nicht nur, den heutigen Wert zu berechnen. Entscheidend ist zu verstehen, wohin sich Kapital, Infrastruktur, Bevölkerung und Produktion bewegen, und diese Bewegung anschließend an den Realitäten auf Grundstücksebene zu prüfen.

BlackRocks Ausblick 2026 empfiehlt globalen Investoren, knappe Inputs und Kapazitätsgrenzen zu beobachten. Für Immobilieninvestoren in der Türkei bedeutet dies, Energie, Eisenbahn, OSB-Erweiterungen, Rechenzentren, Hafenverbindungen und große öffentlich-private Investitionen gemeinsam zu verfolgen.

Der nächste Schritt besteht darin, diese Ebenen von der Stadt auf den Bezirk und vom Stadtteil auf Block und Grundstück herunterzubrechen. Eine Makro-Korridor-Geschichte wird erst dann zu einer Investitionsentscheidung, wenn Bauleitplanung, Eigentum, Grundbuchbelastungen, Miteigentumsstruktur, Straßenzugang, Grundstücksgeometrie, landwirtschaftliche und ökologische Einschränkungen, geologische Situation und Vergleichswerte verifiziert wurden.

Die Immobiliengeschichte der Türkei in den kommenden zehn Jahren wird möglicherweise nicht ausschließlich in den Zentren der Großstädte geschrieben. Die entscheidende Geschichte könnte sich in neuen Investitionskorridoren entwickeln, die heute gewöhnlich wirken, künftig aber an der Schnittstelle von Energie-, Daten-, Produktions- und Logistiknetzen liegen könnten. Ob sich diese Möglichkeit tatsächlich in Wert übersetzt, hängt von belastbaren Daten, richtigem Timing und der Verifizierung auf Grundstücksebene ab.

Den Wert der Zukunft zuerst in den Strömen, nicht im Preis suchen

BlackRocks Ansatz „Scarcity vs. Abundance“ bietet einen wichtigen Rahmen: Künstliche Intelligenz kann die Welt produktiver machen; um diese neue Wirtschaft aufzubauen, sind jedoch äußerst physische Investitionen wie Kraftwerke, Stromnetze, Rechenzentren, Glasfasernetze, Fabriken, Eisenbahnen, Häfen und Logistikzentren erforderlich.

Sie alle haben einen gemeinsamen Bedarf: den richtigen Standort und verifizierte Kapazität. Investoren müssen daher lernen, nicht nur Preisdiagramme, sondern auch Infrastrukturkarten, Projektphasen und Grundstücksunterlagen zu lesen.

Für alle, die die künftige Investitionskarte der Türkei verstehen möchten, lautet die entscheidende Frage: Wo könnten Energie, Daten, Produktion und Logistik in den kommenden zehn Jahren zusammentreffen, und welche an diesen Schnittpunkten gelegenen Grundstücke sind rechtlich, technisch und wirtschaftlich tatsächlich nutzbar?

Bei Anadolu Properties sind wir der Auffassung, dass zukünftiger Immobilienwert bereits in den wirtschaftlichen Bewegungen von morgen sichtbar zu werden beginnt, bevor er sich im heutigen Preis zeigt. Deshalb reicht es nicht, Daten nur zu sammeln; Quelle, Zeitpunkt, räumliche Wirkung und Grundstücksbezug müssen gemeinsam bewertet werden.

Diese Studie wurde zu allgemeinen Informations- und Analysezwecken erstellt. Sie stellt keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Immobilien, Wertpapieren oder anderen Anlageinstrumenten dar.

Mustafa Yılmaz

CEO – Anadolu Properties

Europa – Türkei Investitionsbrücke