Die Investitionslandkarte der Zukunft | #07 AUCH DATEN BRAUCHEN EIN GRUNDSTÜCK: STANDORTWAHL FÜR RECHENZENTREN
Die digitale Wirtschaft hat eine physische Adresse
Bankgeschäfte, Cloud-Systeme, öffentliche Dienstleistungen und Anwendungen künstlicher Intelligenz lassen sich aus der Ferne nutzen. Hinter diesen Diensten stehen jedoch Server, Netzwerkgeräte, Stromversorgungssysteme und Kühlanlagen. Rechenzentren sind physische Einrichtungen, die für den sicheren und unterbrechungsfreien Betrieb dieser Systeme ausgelegt sind.
Herkömmliche Kriterien für Büro- oder Gewerbeimmobilien reichen deshalb bei der Bewertung von Rechenzentrumsimmobilien allein nicht aus. Neben Aussicht, Sichtbarkeit und Erreichbarkeit für Beschäftigte können Stromkapazität, Telekommunikationsanbindungen, Redundanz, Kühlung und Widerstandsfähigkeit gegenüber Naturgefahren stärker ins Gewicht fallen.
Bei Anadolu Properties stellen wir uns folgende Frage: Welche Eigenschaften einer Immobilie macht das Wachstum der digitalen Wirtschaft für ihre wirtschaftliche Nutzung unverzichtbar?
Angekündigte Kapazität und Zeitplanung des Rechenzentrums Gölbaşı
Der Grundstein für das neue Rechenzentrum von Türksat in Gölbaşı, Ankara, wurde am 22. Juli 2026 gelegt. Die offizielle Mitteilung sah einen Campus von 35.300 Quadratmetern, 6.300 Quadratmeter IT-Nutzfläche, 33 MVA installierte Leistung, sechs IT-Säle, Bereiche für Hochleistungsrechnen und Bürokapazität für rund 200 Personen vor. Die bestehende Rechenzentrumskapazität soll schrittweise ausgebaut werden.
In der Türksat-Mitteilung vom 8. Oktober 2026 nannte der stellvertretende Minister für Verkehr und Infrastruktur, Ahmet Hamdi Atalay, für das im Bau befindliche Zentrum eine Kapazität von 30 MW. Die Mitteilung vom Juli sieht die Inbetriebnahme der ersten Phase im ersten Quartal 2028 vor.
Nach den offiziellen Mitteilungen handelt es sich mit Stand vom 12. Oktober 2026 um ein Rechenzentrumsprojekt im Bau. Das Jahr 2028 ist ein angekündigtes Ziel und kein bereits erfolgter Eröffnungstermin.
33 MVA und 30 MW sind unterschiedliche elektrische Größen und dürfen nicht gleichgesetzt werden. Auch die angegebene Campusgröße darf nicht als verifizierte katastermäßige Grundstücksfläche behandelt werden. Ohne den Geltungsumfang der technischen Daten zu klären, wären immobilienwirtschaftliche Schlussfolgerungen nicht sachgerecht.
Quelle: Türksat — Mitteilung zur Grundsteinlegung des Rechenzentrums Gölbaşı, 22. Juli 2026
Gemeinsame Infrastruktur im öffentlichen Sektor
Auf dem 6. e-BEYAS-Symposium am 8. Oktober in Ankara rief Atalay öffentliche Einrichtungen dazu auf, die in Gölbaşı entstehende gemeinsame Infrastruktur zu nutzen, statt in eigene Serverräume zu investieren. Dieser Ansatz deutet auf eine mögliche Veränderung bei der Deckung des Rechenzentrumsbedarfs öffentlicher Einrichtungen hin.
Der Aufruf bedeutet jedoch weder, dass alle Einrichtungen einen Umzug beschlossen haben, noch, dass die Kapazität des Zentrums bereits vollständig belegt ist. Nutzungsentscheidungen und Kapazitätsauslastung müssen gesondert überprüft werden. Auch der Baubeginn belegt nicht, dass die Anlage mit voller Kapazität arbeitet oder in ihrer Umgebung neue gewerbliche Nachfrage entstanden ist.
Nicht jedes Grundstück eignet sich für ein Rechenzentrum
Betrachten wir zwei hypothetische Grundstücke gleicher Größe, beispielsweise mit jeweils 20.000 Quadratmetern. Das erste liegt nahe einer Hauptstraße, hat aber nur eingeschränkten Zugang zu einem leistungsfähigen Stromanschluss. Das zweite liegt weniger sichtbar, kann jedoch auf die erforderliche Stromkapazität und unabhängige Glasfasertrassen zugreifen.
Eine herkömmliche Bewertung von Gewerbeimmobilien könnte das erste Grundstück bevorzugen. Für einen Rechenzentrumsinvestor könnten dagegen die technischen Bedingungen des zweiten Grundstücks wichtiger sein. Dieser Vergleich bewertet keine konkreten Grundstücke, sondern veranschaulicht, wie der Nutzungszweck die Standortwahl verändern kann.
Die Kernfrage ist nicht allein, ob ein Gebäude errichtet werden kann, sondern ob es über Jahre hinweg sicher und unterbrechungsfrei betrieben werden kann.
Räumliche Nähe zu einer Stromleitung ist nicht gleichbedeutend mit zuteilbarer Kapazität. Auch eine nahe gelegene Glasfaserleitung belegt für sich genommen keine redundante Anbindung über unabhängige Trassen. Die technische Eignung sollte deshalb anhand von Angaben der zuständigen Stellen und Betreiber überprüft werden.
Die Eignungsschwelle für digitale Standorte
In dieser Folge schlagen wir einen Bewertungsrahmen vor, den wir „Eignungsschwelle für digitale Standorte“ nennen.
Die Eignungsschwelle für digitale Standorte umfasst die physischen, technischen, rechtlichen und betrieblichen Mindestbedingungen, die eine Immobilie erfüllen muss, um für Investitionen in Rechenzentren und digitale Hochleistungsinfrastruktur geeignet zu sein.
Dabei handelt es sich weder um eine offizielle Zertifizierung noch um eine standardisierte Bewertungskennzahl. Der Begriff beschreibt den Analyseansatz von Anadolu Properties. Bevor die technische Eignungsschwelle erreicht ist, sollte einem Grundstück kein wirtschaftlicher Wert für diese Nutzung unterstellt werden. Wir untersuchen die Schwelle anhand von sechs Themenbereichen.
1. Anschlussfähigkeit an die Stromversorgung
Kann die benötigte Leistung tatsächlich bereitgestellt werden? Reicht das bestehende Netz aus, oder sind ein neues Umspannwerk beziehungsweise ein Anschluss an das Übertragungsnetz erforderlich? Welche Investitionskosten und Vorlaufzeiten entstehen für den Anschluss? Maßgeblich sollte die für das Grundstück verfügbare Kapazität sein, nicht die Nähe zu einer Leitung.
2. Glasfaseranbindung und Telekommunikationsredundanz
Sind mehrere zuverlässige Verbindungen über voneinander unabhängige Trassen verfügbar? Könnte der Ausfall eines einzelnen Kabels den gesamten Dienst unterbrechen? Neben der Anzahl der Verbindungen muss auch die Unabhängigkeit der Trassen geprüft werden.
3. Kühlung und Umweltinfrastruktur
Die von Servern erzeugte Wärme muss sicher und effizient abgeführt werden. Klima, Kühltechnologie, Wasserbedarf, Energieeffizienz und umweltrechtliche Genehmigungen sind gemeinsam zu bewerten. Nicht jedes Rechenzentrum verbraucht gleich viel Wasser; der Bedarf hängt von der eingesetzten Kühltechnologie ab.
Quelle: Uptime Institute — Wassernutzung, Standortwahl und Anlagengestaltung
4. Physische Sicherheit und Schutz vor Naturgefahren
Erdbebengefährdung, Baugrund, Hochwasserrisiko, Brandschutz und physischer Schutz sind jeweils gesondert zu untersuchen. Allgemeine Bewertungen auf Provinz- oder Bezirksebene ersetzen keine technischen Untersuchungen auf Grundstücks- und Gebäudeebene.
5. Planungsrechtliche und rechtliche Eignung
Die Lage einer Immobilie in einem Gewerbe- oder Industriegebiet begründet nicht automatisch ihre Eignung für die Nutzung als Rechenzentrum. Die maßgeblichen Planungsvorgaben, Bebauungsbedingungen, Nutzungskategorie, behördlichen Stellungnahmen und erforderlichen Genehmigungen sind grundstücksspezifisch zu prüfen.
6. Betriebs- und Erweiterungskapazität
Kann die Anlage künftig erweitert werden? Lassen sich zusätzliche Flächen für technische Ausrüstung schaffen und die Stromkapazität erhöhen? Können die Anforderungen an Wartung, Sicherheit und Betrieb erfüllt werden? Die langfristige Nutzbarkeit ist ebenso wichtig wie die Realisierbarkeit der Erstinvestition.
Das konkrete Projekt von seiner Wirkung auf den umliegenden Markt unterscheiden
Der Bau eines Rechenzentrums in Gölbaşı belegt eine konkrete Investition in digitale Infrastruktur an einem bestimmten Standort. Er beweist weder, dass sich sämtliche Grundstücke der Region für Rechenzentren eignen, noch, dass umliegende Wohnimmobilien, Gewerbeobjekte und landwirtschaftliche Flächen an Wert gewinnen werden.
Die Investition erfolgt auf dem bestehenden Unternehmenscampus von Türksat. Daher können wir nicht unterstellen, dass in der Umgebung zwangsläufig neue Nachfrage nach Immobilien in Privateigentum entsteht. Die bauliche Investition lässt sich anhand offizieller Dokumente verifizieren; ihre Wirkung auf den privaten Immobilienmarkt ist anhand neuer Investitionsentscheidungen, Nutzungsänderungen und tatsächlich abgeschlossener Transaktionen zu beurteilen.
Die digitale Investitionslandkarte der Türkei lesen
Cloud-Dienste großer Rechenzentren zählen im HIT-30-Programm des Ministeriums für Industrie und Technologie zu den prioritären Investitionsbereichen. Dieser Rahmen zeigt, dass Rechenzentren auch Teil der Investitionspolitik für Hochtechnologie sind.
Ein förderfähiger Investitionsbereich ist jedoch nicht mit einem feststehenden Projekt in einer bestimmten Stadt gleichzusetzen. Die digitale Investitionslandkarte der Türkei sollte auf Projekten beruhen, deren Standorte bekannt sind und deren bauliche Umsetzung überprüfbar ist.
Technische Eignung vor wirtschaftlicher Tragfähigkeit
Bei Anadolu Properties betrachten wir bei der Analyse von Immobilien für Rechenzentren Fläche, Straßenfront, Geschossflächenzahl und Verkehrsanbindung gemeinsam mit Stromkapazität, Glasfaseranbindung, Kühlung, Sicherheit und Betriebsbedingungen. Entscheidend ist für uns nicht die theoretische Nähe zur Infrastruktur, sondern eine Nutzungsmöglichkeit, die sich durch die zuständigen Stellen und Betreiber bestätigen lässt.
Beim Projekt in Gölbaşı werden wir neben dem Baufortschritt auch die Inbetriebnahme der angekündigten Kapazität, die einzelnen Betriebsphasen und die Kapazitätsauslastung verfolgen. In unsere Bewertung wird zudem einfließen, ob in der Region unabhängige neue Investitionen oder tatsächliche Änderungen der Immobiliennutzung entstehen.
Unser Ziel ist nicht, große Investitionsankündigungen als Immobilienchancen darzustellen, sondern zu verstehen, welche Immobilieneigenschaften durch neue wirtschaftliche Tätigkeiten an Bedeutung gewinnen. Gerade für Leser, die Investitionen aus der Ferne beurteilen, hilft diese Unterscheidung, eine Projektmeldung nicht mit der wirtschaftlichen Tragfähigkeit eines Grundstücks zu verwechseln.
Immobilien als Grundlage für unterbrechungsfreien Betrieb
Das Rechenzentrum Gölbaşı erinnert daran, dass digitale Dienstleistungen einen physischen Standort benötigen. Stromversorgung, Kühlung, Telekommunikation und Sicherheit kommen auf einer Immobilie zusammen. Mit der zunehmenden Verbreitung von Rechenzentren und Hochleistungsrechenanlagen könnten diese Eigenschaften bei der Bewertung bestimmter Immobilien stärker ins Gewicht fallen.
Es ist nicht zu erwarten, dass sich dieser Wandel in jeder Region und bei jeder Immobilie gleich auswirkt. Für uns ist entscheidend, welche physischen Bedingungen das Wachstum der digitalen Wirtschaft voraussetzt und ob sich diese für das jeweilige Grundstück nachweisen lassen.
Die Immobilienanalyse der Zukunft sollte neben der Grundstücksfläche auch untersuchen, in welchem Umfang ein Grundstück unterbrechungsfreie wirtschaftliche Tätigkeit ermöglichen kann.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und Recherche. Das Rechenzentrum Gölbaşı befindet sich im Bau; die angekündigte Kapazität und die Termine für die Inbetriebnahme sind offizielle Projektangaben und Zielsetzungen. Nutzungseignung, planungsrechtlicher Status, Anschlüsse, Umweltbedingungen, Kosten und Marktnachfrage jeder Immobilie sind gesondert zu bewerten. Eine Steigerung der umliegenden Immobilienpreise durch das Projekt darf nicht vorausgesetzt werden.
Mustafa Yılmaz
CEO – Anadolu Properties
Europa–Türkei-Investitionsbrücke
